瑞士联合银行：海外买家抢购悉尼墨尔本40%新房

根据瑞士联合银行（UBS）的最新数据，海外投资者有可能是悉尼与墨尔本房市繁荣的关键推动力，他们购买了40%的新建房屋，在澳洲房屋销量中的占比为八分之一。

海外买家活动已处于史无前例的高水平，外加总价值为5590亿元的自主管理养老金基金利用现金购买房产，这可能是澳洲房市周期与以往任何时候都不尽相同的两大原因。

最有利的一级影响是一个不可否认的事实——澳洲房贷利率处于40年最低水平。根据国际清算银行的最新报告，澳洲四大行被认为是全球发达国家中最赚钱的银行，因此在批发融资成本降低的情况下，它们有能力进一步削减借贷利率。

《澳洲金融评论报》的分析师指出，自澳洲储备银行（RBA）于2013年8月份将现金利率削减至2.5%的历史最低水平以来，许多借贷机构就已悄无声息地削减可变房贷利率以及固定利率，以刺激信贷增长。

了解海外买家在澳洲房地产市场的参与度至关重要，因为这些个人可能不太受到RBA利率变动的影响。

在UBS关于澳洲房产的最新报告公布之际，正值该充满泡沫的房市的估值正逼近峰值，在经历过一个预料之中的冬季季节性疲软期后——该假象令一些评论家声称房市繁荣已经“终结”，房市泡沫“死灰复燃”。

RP Data-Rismark的“每日”指数（未经季节性调整）显示，2014年5月初至6月初期间，澳洲五大州府城市的房价降低2.6%。但自6月11日以来，全澳房价反弹了1.7%，悉尼与墨尔本的房价分别跳高了2%与3.1%，房产清盘率也升高。

上周RBA试图淡化这些投资者对澳洲房市的影响，并将政客的注意力吸引到解决结构性供应问题上。尽管如此，UBS发现，海外投资者对澳洲房产的需求事实上已“急剧”增加。他们的需求主要集中在澳洲的两大城市——悉尼与墨尔本。在截至2014年6月29日的一年里，这两大城市的房价分别跳高了15.4%与9.2%。

UBS的经济学家Scott Haslem与George Tharanou指出，在2012-13财年，澳洲外国投资审批委员会(FIRB)批准的现房与新屋中有四分之三位于悉尼与墨尔本。在更具风险的新营建房屋市场上，获准在澳买房的海外投资者在悉尼与墨尔本抢购了39%的新房产，这一数据无疑令人咋舌。

UBS的研究表明，海外买家可能已购买了澳洲八分之一的房产，相较于此前的水平已录得强劲的涨幅。在截至2014年3月份的一年里，获FIRB批准的海外投资者所购房产的总价值飙高了93%。

Haslem称：“如今海外投资在总房产成交额中的占比为12.75%左右，创下自1991年以来的最高水平，也远高于此前8%的趋势水平。2009-10年该比例仅为3.5%。”

他指出，虽然有许多评论家称，有关海外买家的数据可能言过其实，或低估了市场活动的实际水平，但他表示：“总体而言，我们的估计是海外买家在所有买家中的实际比例已急剧上扬，如今已达到一个相当可观的水平。”