房产新政将影响地价：维州住宅区分区改革恐致优质城区房产更金贵

维州最资深的35名规划师和顾问近日联名上书州府，声称规划厅长Matthew Guy正在考虑的新住宅区划分提案恐会导致富者愈富、贫者愈贫的现象，因为届时墨尔本最昂贵城区的房价料将更上一层楼，而低端城区的地价将遭进一步的贬抑。

上书者在信中指出，墨尔本内城和中环城区的大部分土地很快就将受到保护，无法开发中密度的住宅。

维州的各个市府正在根据3个已获改革的分区——开发区、普通区和睦邻区——来调整它们的规划方案。睦邻区只允许兴建独幢建筑或一地双屋住宅，同时楼高不得超过8米。在此之前，市府可批准楼高更高的开发案。

墨尔本所有的内城市府都申请将高层开发案限制在其辖区内的一小片地区上。诸如Port Phillip一类的市府甚至要求厅长允许他们只划出1.2%的辖区面积用于开发中高密度的住宅。

包括Yarra、Boroondara、Maribyrnong、Stonnington和Bayside在内的其他市府则提出了类似的要求，希望只在一定的区域允许开发公寓楼：比如Yarra市府只愿划2.4%的土地用于开发高层建筑，Boroondara希望将这一区域控制在2.5%以内，Glen Eira和Stonnington要求限制在8%和5%以内，Bayside只肯让出3%。  

上书的规划师称，拟行的改革——即规定何处只能建造何种类型的住宅——将是“维州一代人面临的最大的战略和法定规划体系变革”。

这些规划师大多为大型和中型的开发商服务，后者料将受到改革的强烈冲击。他们称，假如市府的要求得到满足的话，则墨尔本每年将会少建多达4000套中密度的住宅。

他们指出，限制开发区域和规定楼高不得超高8米将会导致“二手房源的价格居高不下，让当前的居民更加富裕”。与此同时，在那些较贫穷的地区，改革则“将贬抑地价，减少了现有居民富裕的机会”。他们还指出，这些改革料导致公寓项目和大规模的排屋开发案只能出现在墨尔本的边缘城区，而非墨尔本的内城和中环城区。

此外，如果州府允许市府划定公寓楼开发区域的话，则“大房换小房者就将原地不动，毫无效率地继续消耗大面积的独立屋，而年轻人则被迫更长时间地呆在（父母）家中”。此外，这也将增加“规划系统的成本、复杂性和混乱程度”。

维州反对党规划事务发言人Brian Tee称，这个分区是“一个绝对的灾难”，是规划厅长坐在办公室内空想出来的一套方案。他称，“社区民众反对”拟行的规划法规改革，而且这样的改革“意味着老一辈的维州人无法再在他们工作和养儿育女的城区中生活”。

此前，澳洲房产委员会（Property Council of Australia）的维州执行董事Jennifer Cunich也指出，在内城区和中环城区一刀切地禁止公寓项目将会导致“整片的地区未能得到利用，很多的民众无法进入这些城区”。她还指出，这些改革还将导致那些坐拥大地块的人将其细分再开发。

但Guy称，规划师和顾问所提出的担忧只是杞人忧天。澳洲规划研究所（Planning Institute Australia）却支持新的民宅分区。该研究所的维州主席Brett Davis称，他知道规划师的担忧，但他认为内普辛（Denis Napthine）政府所进行的审核流程或将解决这一提案中的诸多问题。