2014年4月3日星期四

澳洲投资风向标:为什么澳大利亚房产供不应求?

据2014年4月1日澳大利亚房产网报道,去年悉尼房市增值15%,今年开拍后连续五周清出率都超过了80%;墨尔本房市增值12%以上,今年开盘清盘率也达到77%,这都预示着市场温度不减。有报道称,现在每个上市的物业,平均有九个准买家在等候,绝对的卖家市场。再就是,前两年受危机影响卖不动的高端物业纷纷挂牌,也拟乘热市卖个好价钱。

2014澳洲新盘总套数接近8,000,并且尚有数个项目的数额未计算在内。这个数量不算小,但为什麽还是有很多人买不到房呢?都说悉尼供不应求,缺房,到底缺多少房呢?

这还真是个很难回答的问题。因为数据公司和统计局只是公布批建量、建成量,从不说市场缺多少。不同来源的缺房数字均为估计数。

在09年,业内某位资深人士说,全澳缺房15万套,新州列首位,而首府城市中悉尼列首位。悉尼大约缺房至少5万套。这是个估计数值。

有专家从另外的角度计算过,即,悉尼每年因人口增长需建新屋至少3万套,但从金融危机以来一直没有达到此数量。每年新增的缺口在1万套左右。

如果以以上的数值为基准,那麽09年缺房5万套,加上后来的每年继续欠缺1万套的话,悉尼目前缺房应该在10万套左右。

而对于人口增长速度已经超过悉尼的墨尔本来说,住房的紧缺程度那更是可想而知的了!!

但这是个不准确的数字。因为,市场房屋的需求量是动态变化的,比如,2013年,澳洲的移民数高达24万多人,而此前年份的平均值在18万左右。 约三分之一的移民会选择新州及悉尼作为他们首选落脚点。移民不一定落地就买房,但肯定会租房,每多一位移民对房市就多一份压力。

不管缺房多少,供不应求是不争的事实。房价与此则息息相关。

那么,缺房的这个问题什么时候能够解决呢?答案是不知道。

这里面有太多的变数。

政府规划建房用地少:州政府每年批出多少可供盖房子的建地?有报道称,政府土地的释放量较前减少了很大一个比例。

建房申请时间长:有了地,仍要地方政府批准建房申请,也就是通常所说的DA.这个过程各地很不一样,短的要七、八十天,长的要200多个工作日!

建设时间长:一幢独立屋,最快也要半年,通常一年内完工都算顺利。楼房,一年半算快的。复杂些、或高层,盖个两、三年是很正常的。

产能限制:平常只能每年承担建造2万套房的工程量,一下子提高五倍,可能吗?想找农民工都没有!

综上所述,在短期内补足欠缺无论从理论上还是实际操作上都是不可能的,这对置业者和投资者来说是件好事,因为清楚地知道了市场的走向,房市在相当一段时间内会是非常稳定并且价格上升。

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