投资澳大利亚房产 也许不像想象的那么美

据2014年3月7日国际在线专稿：在持续近2年的疲软之后，澳大利亚房地产市场在2013年突然火爆起来。2013年，澳大利亚主要城市房产价格平均上涨近10％，其中第一大城市悉尼和第二大城市墨尔本的房价分别上涨了14.5％和8.7％；

而有本地媒体报道，在这烈火烹油的市场里的每10份房地产合同中，至少有8份上写着中国买家的名字。但是在国人投资澳大利亚房产的热潮中，还应有些冷思考。

　　在谈整体趋势之前，先来看看去年在澳大利亚媒体上被炒得火热的两个关于中国人买房的故事：

　　一个是2013年3月28日，出生于中国大陆的墨尔本华人丁秀镇（音译）以5770万澳元（约合5770万美元）的价格，买下位于澳大利亚第一大城市悉尼的一座水岸豪宅，创下悉尼住宅地产的历史最高纪录。几个月之后的8月底，一对中国留学生出价235万澳币，试图拍下悉尼一个普通住宅区一幢3居室的房子。这对中国小两口的出价，比卖家的报价整整高出100万澳元……

　　可以不夸张地说，2013年，中国买家成为澳大利亚房地产市场的神话缔造者。

　　除了大举购买房产以外，还有大批中国公司来澳大利亚进行房地产投资：据澳大利亚外国投资审批委员会统计，2012年7月到2013年6月，共有42亿来自中国的资金获批进入澳大利亚房地产投资领域，中国已经成为继美国和日本之后，澳大利亚房地产业的第三大海外投资者。

　　对于中国买家为什么对澳大利亚如此青睐，其中原因是复杂的。如果仅从澳大利亚的投资环境来看，有如下原因：

　　——从价格来看，澳大利亚第一大城市悉尼2013年6月独立住宅房分层抽样均价69万澳币，约合400万人民币；公寓房分层抽样均价49.2万澳币，约合285万人民币。而北京2013年9月新建房均价为2.3万人民币，五环以内房价更是远高于这个水平。

　　——从投资回报来看。在悉尼，投资者购买一套价值65万澳元（约合377万人民币）的公寓住房，每个月可以获得约1300澳元（约合7540人民币）的租金回报；而在中国大多数城市，同等价位的住房拿不到这么高的租金回报。

　　——更为重要的是，澳大利亚房产没有所谓“70年产权”限制，不论是公寓房还是独立住宅，都可以永久获得地价增值的收益。加之澳大利亚房地产市场信息公开、透明，政策法规健全，投资的安全性有保障。

　　——澳洲房产突然火爆还有澳元汇率下跌的原因。在过去3年里，澳元汇率一路高歌猛进，在2012年3月最高点时达到1澳元兑换6.8人民币；但2013年以来，澳币汇率掉头向下，维持在1澳元兑换5.8人民币。澳币兑人民币贬值近15％。因此，即使悉尼房价已经上涨了13％，澳元汇率的下跌也有效地对冲了这种上涨。

　　以上看来，去澳大利亚买房似乎很值了。然而这只是事情的一面。

　　首先，在澳大利亚投资房产的回报率也并不像想象的那样高。在澳大利亚，除房价外，要考虑的投资成本还包括：物业费、市政管理费、房屋中介服务费、水费……土地需定期估值，要支付土地增值税；在房屋出售时，外国人需支付高达45％的资本利得税……有人计算说，在扣除所有费用之后，投资回报率在3％以下。这个收益，甚至低于澳元的定期存款利率。

　　其次，存在政策风险。在2008年以前，澳大利亚政府规定所有新项目的外国买家不能超过50％。全球金融危机爆发后，澳大利亚政府为刺激经济，取消了这个限制。一旦房地产过热，政府如果恢复上述规定，当前的房价几乎肯定是站不住的。

　　再从宏观经济来看。人民币国际化加快与人民币币值的变化，中国经济前景与澳元汇率的互动，等等，都是潜在的不确定因素。

　　更重要的是，目前海外客在澳大利亚多数购买的是楼花，在从楼花变成真实的房产之前，还有很多不确定的因素。去年就有香港投资客在澳大利亚购买楼花结果损失全部积蓄的报道。因此，来澳大利亚购买房产，尤其是那些对本地法律法规不了解的人，一定要慎之又慎。