2014年如何成为房地产开发商

经过数年低迷的房产市场后，房价上涨吸引着投资者回来，许多人正在考虑如何采取下一步骤，通过房地产开发获取更大利益。

据澳洲新闻网报道，房地产开发比简单投资项目往往获利更多，但对初入门者存在更多潜在的陷阱，并且需要掌握更多的知识。

房地产开发商兼大学讲师与作家考利佐斯（Peter Koulizos）称，房地产开发有很好的赚钱机会，但也容易亏钱，因为风险较高。

考利佐斯表示，大部份州府城市的房价仍然低于3年前的高峰水平，而且当前利率很低，这使房地产开发较以往平均水平更经济。

考利佐斯认为作好调查是尤其重要的第一步，调查应从市议会开始，每个市议会都有房地产发展的审批程序和计划，列出了街区面积的下限、房子临街空地的最小面积标准以及其它问题。

开发者需要调查价格，了解房产的价值。考利佐斯表示长线投资者可能支付偏高的价格，但如果他们能持有10至15年仍然会是获胜者，但希望快速转手的开发者没有太多的时间来弥补自己的错误。

考利佐斯说：“跟建筑商签订固定价格的合同，要求他们保证建筑完工时间。在房产开发中，时间就是金钱。时间拖得越长，花费的成本越多。一旦签订合同，应避免计划的改变。”

考利佐斯建议记录最糟情况、最好情况和所有可能发生的事情，目标应为从项目中赚取20%的毛利。

大都市战略家协会会长亚德利（Michael Yardney）表示，眼下可能不是开始新开发项目的最佳时机，因为房价已经回升，项目发展通常需要较长的时间，一般需要两年。

亚德利说：“初学者开始的一个好方法就是通过装修盈利，这种方法具有较短的时间期限，可以从中学会预算、与建筑商和银行打交道。”

亚德利认为至关重要的是从小项目做起，人们将能从最初的两三个发展项目中学到大部份技能。房地产开发项目是一个重大的战略，因为开发者不只是等待市场回升，他们以批发价购买房产，并能够创造资本的增长。

亚德利还认为置身于专家组成的优秀团队中也非常重要。他说：“如果你是团队中最聪明的人，你就麻烦了。”

房地产谘询开发公司SOL Results的教练兼开发商康托斯（Stan Kontos）称，他的顶级规则是确保购买房产时获利，而不是出售房产时。

康托斯说：“针对费用开展一项可行性调查，如拆除、重新划分等，这些都用当前的价格计算，而不是用估计的未来价格。不要依赖于价格上行的趋势，如果确实是这样，就认为这是一笔奖金吧。”

康托斯认为不喜欢风险的人们不应该进入房地产开发市场：“找一个可信赖的顾问，获得教导，不要在学习方面犯错误。”

康托斯表示，初学者需要资本约5万至10万澳元，再加上稳定的现金流动，并且只选择可以负担得起的发展项目。他说：“开始调查某一特定地区时，当你了解该地区和市议会分区范围，以及任何未来的变动，风险就会降低。”

迈向成功的8个步骤：

1、在寻找投资项目之前，制定好财务与顾问团队，包括优秀的房地产经纪人、律师、建筑师和开发经理。

2、了解当地市议会的政策发展走向，以便有个整体概念。

3、购买土地的价格能获取商业利润。

4、获取项目开发的批准，这可能需要数月时间。

5、准备好施工图纸以便获得建筑许可证。

6、从建筑商获得报价，为修建期间安排好最后的融资需求。

7、接下来是修建阶段，持续7至12个月。大多数开发商不用亲自去做，其角色更像是一部电影的制片人。

8、修建完成时，将该项目再融资、租赁或出售。切记在项目开始前一定要有退出战略。