2014年2月13日星期四

2014年 澳洲经济与房地产展望

  澳洲是一个非常奇特的国家;它气候温和,天然资源丰富,生活环境舒适,人民素质高,因此,造就了它成为全球最适合人居的地方,人均所得高,福利好,生活安逸,更是新移民趋之若鹜之地。

  可是,它也因地处南半球之一偶,人口又少(比台湾人口还少),与邻国印度尼西亚、纽西兰之间大海相隔,自成一体,使它丧失了具备经济大国的条件。它的进出口靠亚洲,投资靠美国,消费靠新移民、观光客和留学生。这注定使澳洲成为靠别人吃饭的经济依頼体。

  有了以上认识,我们再来看澳洲经济现状就容易多了。

  首先是,澳洲的农产和矿产主要出口国分别是;中国、印度、东南亚和中东,这些都是新兴经济体国家,现在全球已得到的共识是;若美国紧缩QE规模,新兴经济体所受的打击最大,这是为什么这一阵子以来,中国和印度经济一旦出现下行,澳洲股市接着连续重挫的原因。但中国有中国自己的问题和对策,中国是不可能让经济硬着陆的,这样会影响到中国社会的稳定,所以共产党就必须回头来加大公共基础建设,这其中的铁路,公路,机场都需要用到钢铁,所以虽然澳洲近十几年来的矿业出口繁荣已走下坡,但也对中国出口还不至于太差。

  第二,由于美澳之间相互投资达600多亿(和中澳之间相比仅有16亿是差很多),因此美国这次QE缩减,必然会让美国在澳洲的部分投资资金调回美国,这是为什么近一年以来澳币跌跌不休的原因。

  第三,移民和房地产。这笔账其实很好算,澳洲沿海三大主要城市;悉尼,墨尔本,布里斯本总人口1000多万(悉尼466万,墨尔本424万,布里斯本219万)以每个家庭平均四口人计算,一共250万套房,近十余年来新移民超过50万个家庭。新需求多了四分之一,房地产能够不涨吗?西方有些学者们,以欧美経验认为;澳洲涨房价是不可持续的,因为年轻人买不起。其实,他们错了,澳洲房价是新移民的刚性需求太大了,与本地人能不能付得起根本是两码事。更何况有很多新移民有的是钱,付不起的人也得去想办法,否则还要租房一辈子不成?

  但是,这其中还是有一个警讯;因为如上所述,澳洲经济辉煌已到顶了,有下行的风险,所以澳洲企业开始经营困难,失业率上升了。预计到年底澳洲失业率会达到6%以上,而根据笔者在澳洲二十几年的経验,一旦经济不景气,政府就会裁减移民,加以失业人口太多,必然有人要抛售房产了,这才真正是目前澳洲房地产市场风险开始升高的关键,但是由于中国房地产风暴涌起,习总又追打腐败份子,这其中也许会有一群中国人会抛售中国房产来澳洲置业,这也许对澳洲的下行房地产会找到支撑点也说不定。

  再回到本文的起点:澳洲本身人口少,很难成为一个独立的完全的大经济体,因此,必然处处仰人鼻息,外面的一点风吹草动就会对澳洲起一个大涟漪,这注定了2014年澳洲不会是一个平静年,这点希望读者有所警惕,有空随时注意大形势的发展,笔者也会在今年内随时追踪,做必须的补充报导。

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