2014年 澳洲经济与房地产展望

　　澳洲是一个非常奇特的国家;它气候温和，天然资源丰富，生活环境舒适，人民素质高，因此,造就了它成为全球最适合人居的地方，人均所得高,福利好,生活安逸,更是新移民趋之若鹜之地。

　　可是，它也因地处南半球之一偶，人口又少（比台湾人口还少），与邻国印度尼西亚、纽西兰之间大海相隔，自成一体，使它丧失了具备经济大国的条件。它的进出口靠亚洲，投资靠美国，消费靠新移民、观光客和留学生。这注定使澳洲成为靠别人吃饭的经济依頼体。

　　有了以上认识，我们再来看澳洲经济现状就容易多了。

　　首先是，澳洲的农产和矿产主要出口国分别是；中国、印度、东南亚和中东，这些都是新兴经济体国家，现在全球已得到的共识是；若美国紧缩QE规模，新兴经济体所受的打击最大，这是为什么这一阵子以来，中国和印度经济一旦出现下行，澳洲股市接着连续重挫的原因。但中国有中国自己的问题和对策，中国是不可能让经济硬着陆的，这样会影响到中国社会的稳定，所以共产党就必须回头来加大公共基础建设，这其中的铁路，公路，机场都需要用到钢铁，所以虽然澳洲近十几年来的矿业出口繁荣已走下坡，但也对中国出口还不至于太差。

　　第二，由于美澳之间相互投资达600多亿（和中澳之间相比仅有16亿是差很多），因此美国这次QE缩减，必然会让美国在澳洲的部分投资资金调回美国，这是为什么近一年以来澳币跌跌不休的原因。

　　第三，移民和房地产。这笔账其实很好算，澳洲沿海三大主要城市；悉尼，墨尔本，布里斯本总人口1000多万（悉尼466万，墨尔本424万，布里斯本219万）以每个家庭平均四口人计算，一共250万套房，近十余年来新移民超过50万个家庭。新需求多了四分之一，房地产能够不涨吗？西方有些学者们，以欧美経验认为；澳洲涨房价是不可持续的，因为年轻人买不起。其实，他们错了，澳洲房价是新移民的刚性需求太大了，与本地人能不能付得起根本是两码事。更何况有很多新移民有的是钱，付不起的人也得去想办法，否则还要租房一辈子不成？

　　但是，这其中还是有一个警讯；因为如上所述，澳洲经济辉煌已到顶了，有下行的风险，所以澳洲企业开始经营困难，失业率上升了。预计到年底澳洲失业率会达到6%以上，而根据笔者在澳洲二十几年的経验，一旦经济不景气，政府就会裁减移民，加以失业人口太多，必然有人要抛售房产了，这才真正是目前澳洲房地产市场风险开始升高的关键，但是由于中国房地产风暴涌起，习总又追打腐败份子，这其中也许会有一群中国人会抛售中国房产来澳洲置业，这也许对澳洲的下行房地产会找到支撑点也说不定。

　　再回到本文的起点：澳洲本身人口少，很难成为一个独立的完全的大经济体，因此，必然处处仰人鼻息，外面的一点风吹草动就会对澳洲起一个大涟漪，这注定了2014年澳洲不会是一个平静年，这点希望读者有所警惕，有空随时注意大形势的发展，笔者也会在今年内随时追踪，做必须的补充报导。