2013年5月7日星期二

挂牌拍卖的房产对买家极具吸引力


据澳洲房地产协会的数据显示,有关拍卖房产的市场表现,东西部各州表现差异明显。澳洲东部各州的消费者对待拍卖房产更加期待,而且乐于参与。与此相比之下,西澳州的消费者对拍卖的房产不甚热情。

在这里,想告知消费者一个事实,拍卖的房产是有可能以低于预期的价值成交的,这也是拍卖本身的魅力所在。下面,我针对这样一个市场,详细推荐六点要素,以飧读者。

首先,当您计划参与拍卖会之前,需要提前计算好自己的财务方案,也就是买房的款项来源需要慎重安排。这是因为拍卖品在拍卖会上一旦成交,买卖合同当即成立,属于无条件执行合同之列,消费者有义务按照合同上的价格支付给拍卖方。请注意,如果您计划在买卖成交之后再申请银行贷款,那么您最低有四十五天的时间准备。

第二,当计划参与拍卖会之前,您需要提前审阅拍卖成交合同的样本,逐条厘清,或许,您在参与拍卖之前提出需要更改合同的部分条款,尽管这样的事情很少发生,但这也是您的权利,当双方均同意修改之后,拍卖开始。这些修改可以是保证金的数目、过户期时间等等。

第三,在拍卖会进行当中,您的进攻策略可以选择直接出具您的底牌价格,也就是您所能给予的最高价格,这样有可能在瞬息间就拿下了您梦寐以求的房产。如果,继续有相关方竞价,切记,不应该追高,因为追高后一旦成交,而您却无力承担购买合同,就会构成违反合同。您如果对拍卖的过程不甚了解,可以求助您的朋友一同参加。

第四,您需要了解到拍卖过程中,各方的关系,也就是代拍方、拍卖方以及购买方(竞拍方)之间的关系。很显然,代拍方与拍卖方是代表卖方的利益。相反,参加竞拍的参与者就是潜在的买家。在这里,您也可以雇佣一家购房中介代理,他们的经验会远高于普通消费者,竞拍的价格进程也会更加合理。(注:购房代理在东部州更加流行。)

第五,当计划参与拍卖会之前,您需要提前准备一套备用计划,也就是当您的竞价失败后,您会如何展开您的下一步购房计划。当然如果您的竞价在现场成为最高,那么买卖双方关系确立,签署合同后,拍卖完成。请注意,还有一种情况是拍卖品流拍(各方竞价均低于底价)那么您或许还有可能与卖家商讨出一个最终价格成交。

第六,当计划参与拍卖会之前,您需要提前上网学习一下拍卖会上可能出现的一些名词,例如:保留价格(最低价格)、拍卖成交、卖方竞价等等。

注:保留价格(Reserve Price):卖方所设置的最低成交价格,一般不予对外公布,在拍卖会上,竞拍必须达到这样的价格。

流拍(Pass In):拍卖品在拍卖会上没有卖出。

卖方竞价(Vendor Bid):在拍卖品开始拍卖之时,卖家竟出一个价格,其含义是促进拍卖进程的发展。

以上几点,是本文作者的考量,此外消费者还应尽可能多了解有关房产拍卖的知识。总之,拍卖会并不可怕,只要您仔细考虑,您的知识一定会为您带来回报。

调查:经理人才最紧俏 工程业职员却过剩


如果你从事工程行业,面临的岗位选择可能不多。但如果你是服务、零售、餐饮、广告和营销经理,则你可能在选择梦想工作时绝对有资格挑挑拣拣。

人力资源集团Clarius于周二公布的最新《Clarius技能指标》显示,在3月份季度,多个产业都急需经理人才,而其他部门的技工却出现供过于求的状况。

根据这份指数报告,餐饮、零售和服务行业共缺少3200名经验老道的经理,广告与营销产业却在寻找2200名经理。餐饮业和零售业之所以需要经理是因为销量强劲,而广告与营销行业则是为了刺激收入才聘请有干才的经理。

相比之下,其他产业,例如工程和矿业岗位的过量求职者预计将从目前的7.5万人增加至8.4万人,很可能将是去年同期的两倍。去年12月,所有岗位类别的人才过剩为4.2万人。

Clarius Group的首席执行官奎克(Kym Quick)称,这些结果说明用工需求走软,因此不管是经理还是普通职员都必须掌握更多的职业技能以提升自身的竞争力。

奎克指出,经理人才的需求更高是因为他们对于经济因素更不敏感,而且拥有更高的技能和丰富的经验,是雇主都想要留住的人才。她认为,去年雇主都在寻找那些除了做出本职工作外还能完成其他任务的职员,明年这一趋势应该还会持续下去。“雇主招聘意愿减弱意味着职员必须卖力工作推销自己,并突出自己的多种技能,更重要的是,要表现出你愿意工作的态度。”

《Clarius技能指标》还发现,工程行业的招聘需求暴跌,尤其是西澳的矿业和资源部门,而这主要是由于产业对于中国未来增长充满了担忧。这是全球金融危机以来工程行业出现供过于求的情况,就业市场上共多出了1100名求职艰难的求职者,而在2012年3月,该行业还有4100个岗位急缺人手。

是药三分毒 维州处方药死亡人数超交通事故

最新数据显示,去年维州因处方药用药过量导致的死亡人数首次超过交通事故死亡人数。这些数据是在雅拉药品和卫生论坛(Yarra Drug and Health Forum)上由死因裁判庭(Coroner's Court)发布的。

周一公布的数据显示,2012年维州有304人因使用处方药过量身亡,比2011年270人的水平提高了13%。去年维州因交通事故死亡人数则为282人。整体来看,去年因用药过度致死人数为367人,其中一些人死因是将处方药和违禁药混合服用。违禁药物造成的死亡人数达131人。

维州酒精与药品协会(Victorian Alcohol and Drug Association,VADA)负责人比昂度(Sam Biondo)认为,上述数据表明处方药滥用现象非常严重。

比昂度表示,过去3年里共有1,061人因用药过度身亡,且每年该数字仍在上升。他说如氧可酮(oxycodone)和芬太尼(fentanyl)这样的成瘾性止痛药,以及如赞安诺(Xanax)这样的镇静剂造成的死亡人数有显著提升。

滥用处方药致死人数上升  毒品及酒精致死人数下降

新的数据显示,如氧可酮和芬太尼这样的鸦片类药物去年共致死209人,比2011年的183人提升了14%。赞安诺和安定(diazepam)这样的镇静剂去年致死196人,比2011年的179人提升了9%。抗抑郁药物致死人数则从2011年的99人提升至2012年的141人,涨幅为42%。

上述数据显示出海洛因(heroin)致死人数从2011年的129人下降了16%至2012年的108人。因酒精致死人数也有所下降,从2011年的85人降至去年的80人。比昂度表示,戒毒部门需要更多资源帮助处方药成瘾的受害者。

联邦和州政府正在协力开发“实时处方监视系统”,对医生和药剂师进行警告,让他们防范某些人从不同医生处开多种处方药满足毒瘾的问题。近5年来,维州验尸官和公共卫生部门已经多次呼吁政府设立上述系统。

澳洲的药品监管者澳大利亚药品管理局(Therapeutic Goods Administration)也在考虑对苯二氮平类药物实施更严厉的监管措施,需要开出这类药物处方8周以上,或者需要为吸毒者开这类药物人士均需申请相关牌照。

这一次这些商业银行表现还不错:多家商业银行全额跟进澳央行降息

在周二澳大利亚央行出乎意料地将基准利率调至2.75%,达到半个世纪以来的最低点后,数家澳大利亚商业银行很快宣布降息。

其中国民银行(NAB)周二宣布将降低标准浮动房贷利率0.25% ,至6.13%。这一措施,将帮助房贷30万元的贷款者,每个月节省62.5元的利息。

国民银行集团私人银行执行官斯雷特(Gavin Slater)说,国民银行将在各大商业银行中保持竞争力。国民银行宣布,新利率将从5月13日开始生效。另外,国民银行还降低了标准浮动商业贷款利率0.25%.

ING DIRECT周二也宣布降低浮动贷款利率0.25%,新利率从2013年5月17日周五开始实施。公司称,虽然澳大利亚央行的现金利率是考虑因素之一,但公司的融资头寸也是导致其作出决定的原因。

ING DIRECT是澳大利亚房贷规模第五大的金融机构,一共拥有380亿元房屋贷款。

送4.5万印花税优惠 墨市开发商力吸买家

墨尔本的公寓开发商希望通过派送免费的泊船位、4万元的家具包和高达4.5万元的印花税优惠来吸引楼花买家进入供过于求的房市。

在截至2月份的12个月里,维州总共批准了2万3325套公寓,这部分是由于规划厅长批准了一系列的摩天楼公寓项目。相比于前一年,这一数据大增19%:根据澳洲统计局(ABS)的数据,当年有1万9530套公寓上市。而在5年前,这一数据仅仅为1万1258套。

Oliver Hume的房产中介Andrew Perkins称,由于数个公寓项目都在短时间内获得了批准,因此,各开发商为了竞争买家,发起了创纪录的楼花销售宣传案。

有些项目虽然获批准了,但可能永远都无法建造起来,因为开发商未能卖出足够的预售房产用于为开工提供资金后盾,或者未能从银行处获得贷款。还有一些人只是希望能够转手带有开发许可证的土地。

目前墨尔本约有300个项目已被推上市场,预计将有3万5700套拟建房产将上市销售。

独立房产顾问Mark Armstrong称,公寓大批量地涌入市场意味着当前的公寓业主很难在未来几年获得很高的资本增长。“事实上,现房业主的房产价值将会一直低于开发商出售的新屋。”

这创纪录的竞争买家活动甚至导致诸如Mirvac一类的老牌开发商也推出额外的奬励措施,以吸引买家。

目前Mirvac向它拟建的Docklands Yarra Point开发案的百万级公寓买家提供了赠送当地泊船位的活动,船位的租赁斯至2030年。在市场上,该公司 Yarra’s Edge码头的小泊位(12米)叫价12万元。目前,这批泊位中的大部分仍然在待售当中。

Richmond的Studio Nine公寓项目向购买一幢顶层公寓的买家提供价值4万元的Hermon & Hermon名师设计的家具包,同时还为住宅的装修风格聘请了咨询师。那些购买排屋的人则可赢得价值2万元的窗户家具。

CBRE和Spec Property开发商也为Prahran和Doncaster的开发案提供了高达4.5万元的印花税节省。

但是买家顾问Chris Koren称,买家一定要把这类回扣或赠品的价格计入最终的售价当中。

雅思成绩压死人 获硕士学位顺利就业 华生英语不过关被拒签

中国留学生沈浩(Hao Shen,音译)在澳洲获得了两份大学学位,毕业后顺利地在自己专业领域中找到工作,但没想到自己申请的毕业生生签证(skilled graduate visa)却被驳回,而他也无法向移民复审仲裁庭证明他的英语水平合格。

仲裁庭认为,虽然沈浩的学业和求职顺风顺水,在英语环境中也呆了七年的时间,但这并不能保证他的英语水平一定就非常高。

根据签证的语言规定,沈浩的雅思(IELTS)成绩在听说读写四个部分都必须在6分以上。而在2010年9月第一次参加雅思测试时,沈浩在“说”部分未达标,得分只有5分。而在2011年1月再次参试时,他的“说”总算是合格了,可没有想到“读”却没过关。在这两次测试中,他的总分都是6分。

曾有报导称,很多海外留学生多次参加英语测试却始终未能过关。心灰意冷的他们责怪签证规定为何要禁止他们提交多次考试中最佳的听说读写成绩。除了精神上的打击,很多留学生还要背上沉重的经济负担,因为在悉尼参加一次雅思考试的费用就要330元。

沈浩的移民中介在仲裁庭上称,沈浩“有能力”在雅思测试的四个部分都获得6分。但是,在仲裁庭给予沈浩多个第三次参加雅思考试的机会后,他却没有这么做。

在为沈浩做辩护时,移民中介称,移民官员使用的指南条例,即PAM,暗示测试结果并不是衡量英语水平的唯一标准。他称,这份指南明确指出,之所以坚持申请者必须有合格的英语水平,是因为它与申请者的求职有关。

据悉,沈浩获得了南昆士兰大学(University of Southern Queensland)电脑技术(扩展)硕士学位和信息技术学士学位,还通过了由澳洲电脑协会(Australian Computer Society)认可的技术评估,在收到一份与专业相关的工作邀约后,还收到了另外一份工作邀约。他总共在英语环境中生活和工作了近7年。

尽管如此,仲裁庭成员Denise Connolly仍表示,她不愿意为沈浩“网开一面”,而是坚持要求他必须在一次雅思考试中在四个部分都获得6分的成绩。“仲裁庭无权做出自己的评估论断,我们只能根据沈先生的学习、就业、语言使用和工作邀约来评估他的英语水平。”

语言顾问巴塞尔(Alex Barthel)认为,南昆士兰大学造成了沈浩的失败。他指出,联邦教育部门标准说明大学有责任确保“学生在毕业时具备合格的英语水平”。

巴塞尔称,雅思英语6分被认为是开始攻读大学学位的最低门槛。“(如果没通过雅思考试,)沈浩同学在攻读两个大学学位时如何完成读与写的学业任务?”

巴塞尔还援用了蒙纳士大学研究人员Bob Birrell在2007年的一份调查结果,即“数百名从澳洲大学毕业的国际留学生语言精通能力低于进入大学学习和申请永居权要求的水平”。

安全气囊存隐患 宝马召回3300 3系车

继丰田、尼桑、本田和马自达等汽车制造商因安全气囊存在问题宣布召回之后,最热销的汽车宝马也不幸躺着“中弹”,宣布在全球召回部分3300 3系汽车。

由于与其他品牌一样使用了日本零件制造商Takata的安全气囊,这家德国汽车制造商也不能幸免地卷入了一场全球汽车召回行动中。

宝马澳洲(BMW Australia)的发言人克罗格(Scott Croaker)称,最新的召回令将影响生产于2002和2003年的3300 3系列汽车。这些汽车的主要前座乘客气囊可能需要更换。他表示,这仅是作为预防措施,而由于零件供应紧张,修理工作可能会受到延迟。

“这的确影响了我们,但目前我们还没有接收到任何由此引起的事故或汽车故障报告,”克罗克表示,“我们大约还要等待3个月才能拿到零件,本次修理不需要客户承担任何费用。”

丰田、尼桑、本田、雷克萨斯和马自达已经与2.4万名受影响的澳洲车主取得联系。全球范围内,共有300万名车主受到影响。

丰田将在澳洲召回1700辆Corolla和Avensis Verso汽车,马自达将召回597辆马自达6。尼桑将召回1万1360辆Pulsar、X-Trail和Navara;本田将召回9980辆Civic、CR-V和Jazz。雷克萨斯受到的影响最小,仅需要召回150辆SC430敞篷车。

调查:年轻原住民热衷工作 忧心生活机遇少

澳洲慈善机构澳洲使命(Mission Australia)的青年调查报告显示,澳洲年轻原住民渴望工作,且富有弹性,并对未来寄予厚望,不过他们却感觉生活为他们提供较少机遇。

澳洲使命的青年调查报告发现,尽管年轻的原住民拥有雄心抱负,且对未来充满希望,但20%的受访者承认他们在遭遇危机时没有可以寻求帮助的人。15至19岁的年轻原住民认为他们上大学的可能性比非原住民同龄人低(45% vs 74%),外出旅游的可能性也比非原住民同龄人低(24% vs 43%)。

与此相对,年轻原住民担忧毒品、赌博以及酒精的程度高于他们的非原住民同龄人,近五分之一受访者认为他们居住的社区不安全。

不过近二分之一年轻原住民认为找工作非常重要,而仅有三分之一非原住民青年持相同观点。澳洲使命首席执行官哈尔(Toby Hall)指出:“超过三分之二的原住民青年对未来持相当积极的态度,他们希望获得更多以及更广泛的娱乐机会,以打发无聊时光,通常青年的无聊都是反社会行为的种子。”“当然他们的娱乐方式不仅仅是指运动,我们的调查显示,年轻原住民也喜欢文艺活动,青年俱乐部以及环保团体,这一比例高于非原住民年轻人。”仅有36%的原住民年龄小于15岁。

澳洲使命社会政策主管托马斯(Martin Thomas)称,新调查显示,充分挖掘年轻人拥有的抱负与积极性的就业计划至关重要。他说:“缺乏机遇非常致命,这是决策者应当看到的一点。”

澳央行意外降息至2.75%历史新低 索罗斯疑做空澳元

据2013年5月7日外电报道,澳洲联储举行政策会议并宣布降低官方基准利率至2.75%的历史新低决定。

值得注意的是,索罗斯似乎在做空澳元。未经确认的市场传言称索罗斯计划在周二利率决议公布前做空澳元,交易员随后在市场上做出反应。据报道,在周一晚些时候,总额10亿美元的澳元空单出现在香港和新加坡市场,据信这笔巨额空单来自索罗斯基金。

一位悉尼外汇交易员表示,“一些人看起来准备下注降息。我今晚听说了索罗斯的传闻。10亿美元的空单听上去很多,但这不足以撼动澳元,对于索罗斯这一规模也不算大,但显然外汇市场正在发生什么。如果确实是索罗斯干的,他很可能是在赌降息。在最近,10亿美元对澳元不会有太大影响。”

澳元/美元日线图MACD绿色动能柱收缩殆尽,KDJ指标向下,多数均线对汇价构成压制。

投资房啊投资房:您需要了解自已投资的最终目标

澳洲房地产投资者杂志介绍了澳洲有名的房地产代理艾瑞克•泰勒(Erik Tyler)在房产投资的经验,如下:房产投资与其它的生意一样,依赖的核心准则是相同的。每当有人向我询问建议,我总是用一个简单的问题问对方,什么是 你的最终目标?

了解自已的最终目标,或是退出政策,再进入投资领域时的第一步,因为这会巩固你所设定的目标和前进的道路。

多少与时机

有了多少不动产收入你才打算退休,及什么时候退?你想在年过半百时在海滩上享受生活并以租金回报为生吗?你愿意努力赚取部份不动产收入来填补自已的工资,做兼职或减少工作时间吗?

或许你讨厌退休的想法,只想成为下一个房产大亨?对上述问题的回答是至关重要的,因为是实现自已最终目标的关键。

炒掉老板,以收租为生!

这 听起来不错,但提前退休俱乐部是一个非常独特的群体,并且难于进入。你需要仔细的计算,需要多少年收入才能维持你一贯的生活方式。举个例子,你每年心中的 数字是75,000澳元。让我们假设,你的出租房每周能收到450澳元租金,其50万澳元的资本需要7%的管理费,5%的维修费及其它费用。算下来就是 23,400澳元,减1,638澳元的管理费和1,170澳元的维修费用,最终的数字是20,592澳元。

上述的罗列,你大致需要三处投资房产而 且全部付清才能实现自己的目标,投资额大概约150万澳元。当然,这还没考虑税收。这只是一个非常广泛和粗略的估计。除非你有一个异常高的收入来为投资维 持现金流动,这个例子对大多数投资者来说,没有一种聪明的策略和目标是无法实现的。

翻新,翻新,翻新

低价买入,翻新后出租。这是我 的投资策略的口头禅。了解那些自己做的不太熟练,但劳力密集的工作。我的第一个投资房产在Canberra附近的Evatt郊区,一座破旧的三间卧室的房 子。2008年,我以33万澳元买下来。自己装修整个房子花费2.5万澳元,又以每周450澳元租金出租。这房子现在的价值是49万澳元,而租金每周达505澳元。

房子内部的粉刷可以添加其价值,同时也增加了租金回报率。专业的油漆工收费为5千澳元左右。学会室内油漆并不难,TAFE或者成人社区大学都有室内油漆的课程。油漆的成本在500澳元左右。

市场的时机

这一原则适用于几乎所有的投资,尤其是房地产投资。不要再等待12个月才加入你的投资项目中。

如果你能够回到25年前,你会买多少座房产?能买多少就会买多少,这点我愿意跟你打赌。道理同样适用于现在的25年。这是因为市场的时间长短决定了整体投资的成功。

三分之二的澳洲人预计未来一年房价将上涨

据2013年05月07日澳洲房产观察网报道,根据最新的西太平洋银行在墨尔本研究中心(Westpac-Melbourne Institute)的消费者预期房价指数显示,大约有62%的消费者预计房价在明年同期将上涨。该指数在今年4月份大幅上涨,这是自2010年7月以来的最高涨幅。

这也是自2011年4月以来,第一次有如此多的消费者,这杨直率又明确的预计房价将上涨。
另外有30%的受访者预计房价将保持平稳,仅有8%预期房价将下降,此是自 2010年4月以来的最低比例。

该指数是根据预计房价上涨的比例,以及那些期待房价下跌的比例来评估的。

西太平洋银行称,该转变是从今年1月份的26.7,至4月份大幅改善至53.9。

西太平洋银行说:“在经过较长时间的不确定性,澳洲消费者们现在看起来更加坚信,房价正在逐渐上涨。”

“澳洲所有领地和州份几乎都预计房价上涨,维州出现了一个巨大的转折正成为54,南澳也出现了一个较为坚固而平稳的增长+11点,然而在昆州则悲观了一些,预计房价上涨仅+9点。西澳和新州的消费者,对于房价前景有较为积极的态度,在过去六个月,这两州的房价增长了5%以上的利率,”

西太平洋银行说,“最值得注 意的是,在4月份有愈来愈多的西澳消费者,预计房价上涨将超越2009-10的。