导致澳大利亚大城市房价上涨的真正原因是什么？

11月8日《澳洲人报》报道，悉尼的房价在过去一年增长了12%， 而墨尔本也不甘落后涨了8%。但是其原因是什么呢？ 谁将澳大利亚两大城市的房地产价格炒起来了？

一些房地产的中介将其归因于“外国投资客”。另外的说法还有“本地人利用自己管理的退休养老金炒高了房价。”

但是根据澳大利亚统计局提供的房贷数据表明，上述都不是炒高澳大利亚楼市的主要原因。
根据统计局的数据显示房价上升的关键原因是“国内的投资者们造成的”。

目前全国各地首次购房者人数也有所下降。不过，澳大利亚统计局提供的房贷数据不能区分这些房屋贷款是不是来自自己管理的退休养老金。

而澳大利亚统计局的房贷数据也没有详细资料，因为他们不在澳大利亚借钱或者全款付清。
根据现行的法律，外国人只能购买楼花或者是全新楼盘。且澳大利亚外国投资审查委员会规定，外国投资者不能买澳大利亚的旧房子。

但是如果外国人拥有澳大利亚临时居住签证，他们可以购买澳大利亚普通的房子。限制仅仅是这些临时居住签证起码要有12个月以上。

不过当这些外国人最终离开澳大利亚时，他们要将他们购买了的物业出售。

当这些拿临时签证的外国人购买澳大利亚普通物业时，他们要向外国投资审查委员会申请。
目前我们不知道澳大利亚政府的外国投资审查委员会审批了多少，有多少人申请了。申请时间又是多久。

根据澳大利亚税务局的资料显示，到2013年6月底为止，澳大利亚人利用自己管理的退休养老金买了价值175亿澳元的房地产。这个数目相对于澳大利亚总退休养老基金的3.5%，是非常小的数目。

澳大利亚去年自己管理的退休养老基金的总额是5,000亿澳元。在2008年，自己管理的退休养老基金有106亿是投资到房地产上面的。其中，从106亿上升到175亿，很大因素是房价在过去五年上涨了。预计每年的养老金会使得住房市场多了10亿澳元进入房市。但是这对于整个澳大利亚房市场而言，则太少了，澳大利亚整个房地产市场大约价值4万亿澳元。

对此，有分析人士确认真正推动澳大利亚房价上升的是：

1）澳大利亚官方利率低
2）银行的固定存款利率太低
3）投资者们在世界金融危机后第一次有信心入市买房子

而且投资者们也不仅仅投资到房地产市场并推高房价，他们还进军股票市场使得澳大利亚股市创造了5年新高。