2013年9月24日星期二

澳洲:房价慢涨可享长期稳妥收益

据2013年09月23日《理财周刊》报道,强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应,使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅,因此投资澳洲房产,其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产,对投资移民毫无帮助,这是投资者需要留意的地方。

  澳大利亚的房价仍然处于上升通道中

  数据表明,澳大利亚2013年上半年国内生产总值(GDP)增速为2.25%,包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求,使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此,澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%,明显低于欧美发达国家。预计未来澳洲还能提供更多的就业机会,失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好,不管是对澳洲房价,还是对住宅租赁市场的需求来说,都能起到良性刺激作用。数据显示,澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平,约2%左右,这意味着所有房源都能成功租出。

  除此之外,澳大利亚近年来仍在持续引进人口,力推“500万移民新政”,使得澳洲人口在不断增加,这也会增加市场需求。近两年来,平均每年有27万人涌进澳洲,主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出,大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲,将会买房或者租房,从而直接形成住房需求。

  经济平稳发展,使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛,这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨,且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团(Rose Group)提供的数据表明,2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%,而今年上半年则达到了4%,全年涨幅估计超过6%,乐观估计会接近8%~10%。此外,需求的增加,也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里,6、7月份的出清率(销售/供应)为55%左右,而今年7月份该数据则达到了70%。

  长期投资学会算账

  考虑到澳洲房价一直平稳上涨,加之租赁市场一直稳定的表现,业内人士认为长期持有更为合理。

  据了解,澳洲租金水平一直在走高,因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基础。在悉尼,一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周,2012年则上涨到了550~620澳元/周,年均增长幅度在5.5%~7.5%之间;面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周,上涨至2012年的670~760澳元/周,年均增幅在3.4%~5.5%之间。

  如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值,除了房价要保持上涨趋势外,很重要的一点就是能够实现“以租养房”。如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室,总价约52.5万澳元,贷款7成,如果按照澳洲目前的利率水平计算,每年房贷还款总额约22300澳元。此外,持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险费以及租务管理费等(具体收费标准可见下表)。根据周边其他类型物业出租情况,假定该一房可租600澳元/周,折合年租金收入为31200澳元,租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业,每年持有成本为:房贷+物业管理费+市政管理费+排污费+租务管理费=22300+2000+1200+1000+1872=28372澳元。经过抵扣之后发现,年租金收入结余约292澳元,基本得以实现“以租养房”。

  澳洲房产持有成本表(以一房为例)

  收费项目 收费标准 备注

  物业管理费 根据物业标准来确定,一房约2000澳元/年 公寓的物业管理费中含有房屋的保险费;别墅项目不收物业管理费

  市政管理费 约1200澳元/年

  排污费 1000~1200澳元/年

  租务管理费 按租金收入6%收取 每次收费

  投资房产无关移民

  在澳洲投资房产,优势是能够实现“以房养学”,其劣势则在于不能像部分欧洲国家那样,对移民有间接帮助作用。

  投资澳洲房产如何实现“以房养学”呢?专业人士分析指出,澳洲住宅在租赁市场上的优异表现,租金收入已经完全能够抵消掉房贷、物业管理、市政管理等开支;而房价每年能够保持7%左右的上涨幅度,如投资一套50万澳元的物业,每年收益将近3.5万澳元,已基本能够应付留学开支。

  当然,投资澳洲房产也有一定的局限性。据了解,澳洲政府为维护本国房地产市场稳定,禁止外国人购买二手房。这意味着投资房产如果转让,则只能卖给澳洲人。但澳洲人购买力毕竟有限,因此未来投资者转让房产时,时间成本要大得多,可能会面临急需出售房产却无人接手的尴尬。

  此外,投资澳洲房产对移民毫无帮助。按照目前澳大利亚投资移民政策规定,投资移民与投资房产毫无瓜葛。相反欧洲部分国家的移民政策已与购房挂上钩。

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