墨尔本购买公寓 别忘了考虑它的占地面积

如果您购买一套别墅，首先关心的问题可能就是“地有多大”？但购买公寓的买家往往容易忽略公寓自带的土地面积。虽然公寓所占土地是所有买家共同享有的，但是每个公寓单元也能分得一部份土地价值，被称作名义土地价值(Notional land value)，它是组成公寓价格的一部分。

这个关键数字很有可能隐藏在业主的销售合约里了，您要自己把它找出来。任何一个公寓单元，您都要仔细计算一下它的名义土地价值，和其他物业好好比较一番。因为不管您准备买什么样的公寓，新公寓、楼花，还是装饰艺术时代的公寓，名义土地价值会直接影响您的投资回报。

一般来说，20世纪20年代至70年代间建成的旧公寓拥有较高的土地比例。60年前，劳动力成本相对便宜，开发商也不需要在一块地皮上盖尽可能多的公寓来产生可观的投资回报率。这就是为什么您会发现在内城的一块1200平方米的地皮上只盖了6所公寓。光地皮就价值200万元，这样的话每个单元就可以分到33万3千澳元的名义土地价值。

但也不是说您非要去买一所“古董”公寓来获取一个合理的土地价值。

过去的10年内，在墨尔本次要地理位置上建造的一些高密度公寓楼， 他们的建筑物价值高于土地价值。这些公寓的名义土地价值很低，每个单元经常会低于8万元。

您会发现中密度的公寓和精品公寓拥有更高的土地比例，但是现在的开发商们更热衷于日益拥挤的新公寓市场。

如果您想要高土地价值的旧式公寓，您可以考虑20世纪50年代到70年代的别墅式单元房(Villa Unit)。它们是在一块地皮上建成的一组小型单层住宅。大多数单元与单元之间不连在一起。由于每套单元相对分得的土地比较大，所以在资本增值方面更像独立别墅。

WBP物业集团（WBP Property Group）首席执行官格雷维尔‧帕布斯特（Greville Pabst）相信别墅式单元有很大的潜力。“目前这种物业很划算， 他们的价格一般在45万澳元至55万澳元之间。”

作为一名物业估值师，帕布斯特称，“这个价位的2卧室单元性价比很高。此类物业70%的价值来自它的所占土地，30% 来自于建筑本身。”“在Elwood和South Yarra购买一套不错的一卧室公寓都要50 万澳元。人们有点忘记别墅式单元了，但是我们相信这类物业价格很快就会跳到70万。”

新的精品公寓和中密度公寓，他们拥有好的地理位置和建筑风格，投资回报高于一般水平， 一定程度上是因为他们的土地价值。

保罗‧奥斯本（Paul Osborne）是一名买方代理， 他说墨尔本内区的一些新公寓今年降价幅度在5%至10%之间，这种情况下他们的价格和那些已经建成的单元房有了一定的竞争力。

他建议买家把寻找重点放在那种建筑已接近尾声、而且一半的单元都已售出的公寓上。“有一些比较好的公寓，它们只有30个单元。而且买家一般是自住业主。这些公寓很划算。现在这些公寓的价格已经降到了一个很合理的价位上了。”