澳洲房价被高估 未来涨势有限

随着澳洲房价上涨的幅度放缓，人们对澳洲房价泡沫危机的恐惧有所减弱，但《经济学家》杂志说澳大利亚房地产仍是世界上价格最高的国家之一。

据《The Age》报道，《经济学家》杂志使用两种计算方法来考量物业否被高估。其中之一是人均可支配收入与房价的比率，用这一指标来衡量对住房的负担能力。

得到的结果是：墨尔本的房价被高估16％，整个澳大利亚的房价被高估了24％，在调研的18个国家中排名第四，排在法国、荷兰和加拿大之后。

另一个衡量方式是房价与租金的比率。在这一调查中，世界上房租最被高估的排名中澳大利亚也是第四名，位于香港，加拿大和新加坡之后。然而因为全球金融危机，世界上各个发达国家的物业价格也一直在下滑，致使楼价泡沫的整体风险有所下降。

物业研究机构SQM研究的董事长Louis Christopher说，比较研究需要充分考虑物业在每个国家中税收待遇的差异。 “投资负扣税（Negative Gearing）”有助于推动投资者对于物业的需求，并会抬高房价。他说这是因为当投资成本超过投资收入时，差额部份将会减少投资者支付的个人收入所得税。

Christopher说按照世界标准，澳大利亚的房地产价格是昂贵的。 “但在这个时候，我看不出有任何可能会导致价格大幅下滑的因素。”他说，“除了在墨尔本部份地区和一些沿海的渡假地点，没有住宅物业供过于求的现象，在失业率升高的情况下利率不太可能大幅上升。”

随着时间的推移，悉尼和墨尔本的拍卖成交率正在上升， 创记录的低利率将会激励更多的首次购房者进入市场，Christopher说，首次购房者增加，造成了在中下市场价格上涨的压力。
另一家房地产研究机构RP Data说，去年悉尼楼价上涨达3.7％，超过墨尔本的1.6％。虽然4月份澳洲首府城市的物业价值收缩了0.5％，但RP Data表示，这是由于季节性因素的影响，通常每年的前三个月中价格增长最为强势。

RP Data的研究主管Tim Lawless在本月早些时候表示，四月的结果并不预示着房价会继续下跌，它只代表着在房地产复苏的进程中会出现一些反覆。 “当与其他指标综合考量，如拍卖成交率，私人签约数，以及在一定程度上改善了的住房融资需求，4月份的负面结果很可能只是暂时现象。”

Christopher说，在墨尔本南岸港区像Southbank和Docklands的公寓中仍然有一些供过于求，在远郊一带，仍然有很多的房子和土地配套计划需要完成。

“但在墨尔本建筑许可申请的批准数已在减少，墨尔本的施工高峰期终将结束。”他说。
“Carlton, Richmond 和Albert Park的价格都在上涨。”Christopher说，“悉尼许多东区近郊，包括Paddington和 Surry Hills的价格也在上涨；在Elizabeth Bay，经历了此前的下滑后，现在房价也在上涨。”