2013年4月6日星期六

楚天:您投资房地产真的赚钱了吗?

过去十年,遇到每一位地产投资客都会告诉您,他们不论是投资在澳洲、香港、台湾,或中国的物业, 人人都赚到钱了,果真如此吗?这还得要看您所谓的“赚钱”的定义是什么?如果十年间您只翻了一番,我告诉您,您并没有赚到钱,因为在过去十年间澳洲工资已翻一番,物价也大幅上涨。所以,您的投资也只是“保值”而已,谈不上赚钱。
  
那正确的“赚钱”要怎么算呢?如果您是用自己的CASH来买房,那您过去十年的房租总回收要拿来和银行的存款利息相比,超过十年来的银行“复利率”(不是单利率)才算是真正的赚钱,(有些投资客要求更严苛,他们认为还要超过股市的大盘(ASX或DJ的指数)才算得上是赚钱),否则您把钱存在银行, 或投资股市岂不比投资房地产更好。
  
如果您是向银行借钱来炒房的,那您收的租金加上房价涨幅必须扣除银行利息和物价涨幅,剩下的才算是真正赚到了钱。否则你岂不是为银行打白工?
  
但有些人也许会说,也不对呀,虽然我支付给银行的利息多过我收来的房租,但房价的涨幅部分也高过物价,而且我还可以有抵税的利益(亦即一般人所说的Negative Gearing)呀。是的,有正常收入的人是有这个好处,这也就是我前文所说的,年青人买房要趁早的原因之一。
  
不过本周我想说的是过去十年房价大涨的机遇将不会重现,但若看未来十年,我现在就可告诉您,这种机会再也没有了,不论是在香港、台湾、中国或澳洲。
  
我投资房地产至今40年,若用以上“获利赚钱”的定义来算的话,也仅能说,我赚了20年,另20年只是打平或甚至亏钱。即使在过去的所谓黄金20年中,我一共投资了12个物业,其中真正赚到钱的也只有9个,另外3个投资在写字楼的部分基本上是没赚到钱的。再细分,若真要算排名的话,中国的停车位最好赚,十年赚5倍;第二是中国的自住商品房,五年番一番,再下来才是香港的公寓房,澳洲住宅房只能排名第四。
  
过去是如此, 但我现在却认为在未来十年内,房地产跌得最惨的会是中国,所以中国的投资客现在纷纷都跑到澳洲来炒房,这不是没有道理的。但你如果认为未来十年澳洲房地产会比两岸三地好很多,那我看也未必见得,未来五年内澳洲房价最多只会小涨,而未来五到十年投资房地产最好的地方应是美国,因为美国现在币值相对较薄(尤其和澳币相比),而且美国地产过去七年大跌过,有些地方甚至几乎已拦腰斩了一半,再者全球目前经济复甦的速度来说,美国最快,所以我最看好未来的美国房地产。可惜廉颇老矣,老楚打了40年的仗,打不动,把机会留给年轻的一代吧。
  
有一位中国来的老乡告诉我说:「老楚,我每次看你在报上写的那些地产专栏,根本是瞎折腾,我十年来在澳洲盖300多套房赚了上亿元,对于地产肯定比您还懂的啦。」我听了笑笑,心想,您不一定比我更懂吧,而是您运气好。在过去十年中,澳洲房地产大涨,利息又低,是开发商赚钱最好的时机。以我过去40年的经验来说, 也曾遇到数次房地产大涨的浪头,但没有一次像现在利率这么低的,这等于「双利多」,一生之中,我就也看到这么一次。而这刚好被您遇上了,若您有种的话, 就不要跑, 下个十年再给我盖个300套的房子看看!
  
最后,老楚还是一句老生常谈:「养房防老」是正确的,终究房地产投资不是看十年,二十年,而是三十年甚至四十年,只要您随时盯着它,只要你投资的物业每年的平均升值跑赢通胀,房租收入跑赢银行利率,那最后笑着退休的肯定是你啦!这很容易吗?其实不见得,您必须选对房产,选对地点(Location! Location!)更得选对时机,总结一句话,平常还是得多做功课,天下没有白吃的午餐啦!

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