2013年3月24日星期日

出租房空置率上升 业主如何抓牢租客心

如果你一直拖延在投资物业上的修整工作,迟迟不想更换一个厨房或安装空调什么的,现在可能就是采取行动的时候了。墨尔本和维州周边地区的房租价格渐趋稳定,在某些地区,租金可能很快就会回落,全州的空置率继续膨胀。此时,在租房市场上如何更具吸引力,赢得优质租客,业主们要好好花费一番心思。

据《The Age》报道,维州地产协会(REIV)的数据表明,2月份墨尔本别墅的中间房价微弱的增至390元,而维州郊区的租金则稳定在每周300元。

但REIV的数据也显示业主将面临一个棘手的趋势。墨尔本的空置率正在往上走,从11月的2.2%涨到2月的3%。虽然这个增长一部分原因是由于新一年租户的正常转换期,但空置率升高的趋势是强大而持续的。

分析机构SQM研究收集的数据揭示了一个更深的萎靡状况。 SQM说,其数据显示,其实在11月份维省已经迈过了3%的空置率“平衡点”,当时在墨尔本有13,411套出租房空置。SQM认为3%的空置率使房东和租客之间达到一种利益的平衡。

一旦空置率超过这一水平,租户们在与业主谈判条件时就处于非常有利的地位。但是,一个大城市的租房市场可以由几十个微型市场组成,也就是说各个区的情况都不一样,不可同日而语。
SQM的董事总经理路易斯‧克里斯托弗(Louis Christopher)说,墨尔本有非常明显的供过于求和供不应求的地区划分。 “市场中还有市场,不同地区的条件决定了2013年的租房条件。”他说。

REIV报告显示,空置率最高的地方集中在中郊一带(距离市中心10至20公里)。

在近郊情况就不同了。买方代理公司(Secret Agent)的负责人保罗‧奥斯本(Paul Osborne)说,2012年对一卧室公寓的强劲需求导致近郊许多地区都在加租,租金涨幅超过了正常的通胀率。唯一的例外是墨尔本市中心和Docklands,这两个地方由于建造了大量的公寓房,供过于求。

KPI的梅丽莎‧奥佩(Melissa Opie)说,随着租金上升,租客比以往变得更为挑剔。她说,儅租户去度假或搬走清空时,正是进行房屋升级的好时机,此时业主要有花些钱的准备了。
“现在空调早已不再被认为是一种奢侈品 —— 而是一种必需品,”她说,“很多租户也希望有一个洗碗机。”

获得租客窍门

当你准备出租房屋时,广告打出去而你只获得很少的咨询电话,通常意味着你设的租金太高了。不要想当然的以为租户变化时,你还能得到同样的租金甚至更高。准备好降低要价,市场条件变化时,人要跟着动。我们中国人不是常说“识时务者为俊杰”嘛。

潜在租户在网上搜索出租房屋时,通常使用一个价格区间, 例如,租金在$350 元至$395元以内。如果你的租房广告每周收取的租金落在这些区间之内,您将吸引更多的潜在租客。有时你把每周租金下降5元,从$400 降到$395,便可以大大拓展市场。

如果你从来没有想过提供David Jones或Myer的购物券作为奖励准租户签订租约,现在想想还不迟。激励机制能使你的物业脱颖而出。其它吸引租客的“甜味剂”还包括提供12个月免费的付费电视或第一个月免租金。

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