出租房空置率上升 业主如何抓牢租客心

如果你一直拖延在投资物业上的修整工作，迟迟不想更换一个厨房或安装空调什么的，现在可能就是采取行动的时候了。墨尔本和维州周边地区的房租价格渐趋稳定，在某些地区，租金可能很快就会回落，全州的空置率继续膨胀。此时，在租房市场上如何更具吸引力，赢得优质租客，业主们要好好花费一番心思。

据《The Age》报道，维州地产协会(REIV)的数据表明，2月份墨尔本别墅的中间房价微弱的增至390元，而维州郊区的租金则稳定在每周300元。

但REIV的数据也显示业主将面临一个棘手的趋势。墨尔本的空置率正在往上走，从11月的2.2％涨到2月的3％。虽然这个增长一部分原因是由于新一年租户的正常转换期，但空置率升高的趋势是强大而持续的。

分析机构SQM研究收集的数据揭示了一个更深的萎靡状况。 SQM说，其数据显示，其实在11月份维省已经迈过了3％的空置率“平衡点”，当时在墨尔本有13,411套出租房空置。SQM认为3％的空置率使房东和租客之间达到一种利益的平衡。

一旦空置率超过这一水平，租户们在与业主谈判条件时就处于非常有利的地位。但是，一个大城市的租房市场可以由几十个微型市场组成，也就是说各个区的情况都不一样，不可同日而语。
SQM的董事总经理路易斯‧克里斯托弗（Louis Christopher）说，墨尔本有非常明显的供过于求和供不应求的地区划分。 “市场中还有市场，不同地区的条件决定了2013年的租房条件。”他说。

REIV报告显示，空置率最高的地方集中在中郊一带（距离市中心10至20公里）。

在近郊情况就不同了。买方代理公司（Secret Agent）的负责人保罗‧奥斯本（Paul Osborne）说，2012年对一卧室公寓的强劲需求导致近郊许多地区都在加租，租金涨幅超过了正常的通胀率。唯一的例外是墨尔本市中心和Docklands，这两个地方由于建造了大量的公寓房，供过于求。

KPI的梅丽莎‧奥佩（Melissa Opie）说，随着租金上升，租客比以往变得更为挑剔。她说，儅租户去度假或搬走清空时，正是进行房屋升级的好时机，此时业主要有花些钱的准备了。
“现在空调早已不再被认为是一种奢侈品 —— 而是一种必需品，”她说，“很多租户也希望有一个洗碗机。”

获得租客窍门

当你准备出租房屋时，广告打出去而你只获得很少的咨询电话，通常意味着你设的租金太高了。不要想当然的以为租户变化时，你还能得到同样的租金甚至更高。准备好降低要价，市场条件变化时，人要跟着动。我们中国人不是常说“识时务者为俊杰”嘛。

潜在租户在网上搜索出租房屋时，通常使用一个价格区间， 例如，租金在$350 元至$395元以内。如果你的租房广告每周收取的租金落在这些区间之内，您将吸引更多的潜在租客。有时你把每周租金下降5元，从$400 降到$395，便可以大大拓展市场。

如果你从来没有想过提供David Jones或Myer的购物券作为奖励准租户签订租约，现在想想还不迟。激励机制能使你的物业脱颖而出。其它吸引租客的“甜味剂”还包括提供12个月免费的付费电视或第一个月免租金。