2013年3月7日星期四

或许你还不是很清楚的买房方式:用养老金买房简单可行

若在网上搜索“在养老基金中贷款买房”,谷歌将为您提供8900万条搜索结果。有一些相当有趣的方案值得逐个访问,本周我们将举一个极好的例子。
  
我称此次所举的例子为“养老金策略”,投资者在退休期间找到一处适合居住的房产,他们便可利用自主管理的养老金支付首付,并藉助有限追索权借贷安排在房产开发完工的情况下完成交易。
  
自主管理养老基金(SMSF)会员在退休之后开始启动退休金,并出售当前的房屋。然后使用所得收益从他们的SMSF中按市价购买房产。出售SMSF所有的房产免交资本利得税,因为这一资金属于退休金范畴。当交易交割完毕,养老基金就拥有流动资产来支付他们的退休收入。这是一条简单明了的方案。
  
让我们来看一个例子,杰克与莎莉夫妇俩拥有SMSF,他们现年45岁,并计划至少再工作20年。他们的养老金已达到20万元,目前他们正在购买房产,价值50万元。根据目前的趋势,他们必须申请住房抵押贷款,并在10年的时间内偿还完毕。
  
他们发现一家房产开发商正在以35万元的价格出售两间卧室的房子,因此他们利用15万元养老金,同时也贷款20万元(20年期),根据当前的贷款还款规定,他们每个月须偿还1600元。
  
若有人长期租住他们的房产是最理想不过的,若没有,他们将在暑假期间将其租出。每年,杰克与莎莉的雇主将为他们的SMSF贡献1万800元(每个月税后9180元或765元)。SMSF中剩余的5万元每个月可挣得200元,因此他们的养老金每个月总计将获得965元的收入。

 每个月这对夫妇需要635元的净租金收入(每年7620元),这项方案方能生效。他们还须为养老金账户拨出2000至3000元,所以他们每年必须获得1万600元的租金收入。他们希望有一位长期租户能够每周向他们支付300元(或每年支付1万5600元)。若是假期租赁,他们将可获得1万2000元的年收入。
  
由此可以看出,这是一宗最终平衡的交易。若想使生活过得更好,他们只要在养老金里申请10万至12万5000元的贷款。假设他们已开始一笔交易,如今他们也已退休,那么20年后他们的房屋价值将为150万元,他们的债务为零,养老金的市值为100万元,养老基金中的贷款也已支付完毕。
  
这是一个简单却卓有成效的方案,适用于多数人。

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