用养老金买房 谨防投资陷阱

在互联网上搜索“自主管理养老金（SMSF）”与“房产（property）”后会发现，很显然房地产业如今已将日渐壮大的DIY养老基金产业（又称自主管理养老基金）当成了潜在的“金主”。
　　
如果网上有文章宣称，利用DIY养老基金购置物业机不可失，因为它可以帮您避税，这些文章一般都能受到读者的追捧。有时候，这些投资方案还会提供全套指南，包括DIY养老金、房产和融资。除了教授投资的文章外，也有研讨会邀请函声称投资者只要通过一个DIY养老基金购置房产后，就可以在不多年内实现养老金账户储蓄额翻番。
　　
不过AMP SMSF技术服务部门主管拉格利卡（Philip La Greca）提醒称，投资者必须异常小心谨慎，不要让买房投资的欲望冲昏了良好的投资理智。他指出：“无论用养老金买房的好处有多少，您都必须像挑选其它投资标的时一样的审慎和理性。”互联网上的房产投资方案大部分都是不受监管机构监管的。
　　
房地产并不是一种金融资产，它并未被纳入澳洲《公司法》的保护范围内，而房地产法律都是由各州/领地政府规定。
　　
自五年前有关养老基金的法规发生变革之后，DIY养老金可以借贷并投资房地产，房地产投资方案就如雨后春笋般冒出来。
　　
若操作得当，通过DIY养老金持有房产可以是一项上佳的投资。不过这种投资通常都是无执照房地产投资方案强行推销的结果，这种现象已经引起了监管机构的注意。
　　
澳洲证券投资委员会（ASIC）资深官员近几个月来已敲响了警钟，ASIC理事凯尔（Peter Kell）近来向一个议会委员会表示，DIY养老金一直以来都处在监管机构的雷达线上，他称监管机构很担忧相关的营销及鼓励通过自主管理养老基金直接投资房地产的促销活动。
　　
目前，市场中的推销活动宣称，只要在账户中存入一定数额的资金，就能马上开设DIY养老基金账户。但从下个月开始，ASIC将对DIY基金账户准建资金门坎设定拥有更大的话语权。
　　
如今，越来越多放款人提供一种所谓的“有限追索权”抵押贷款，任何打算通过DIY养老基金借贷或投资房地产的人都只能申请这类贷款。若借贷者违约的话，那么放款人将只对房产有追索权，对DIY养老金内的其它投资资产都没有追索权。
　　
许多放款人都要求金融规划师或会计师在贷款许可材料上签字，证明他们确实已就通过DIY基金投资物业向基金托管人提供过财务建议，不过，这并非法律的强制要求条件。
　　
监管自主管理养老基金的税务局也很担忧推销DIY养老金投资房地产的中介队伍的壮大。税务局去年表示，一些基金托管人在不完全清楚他们的法律义务的情况下利用养老基金进行房产投资，有些甚至故意违反法规。
　　
违犯法律可能导致基金托管人被剥夺资格、面临高达22万澳元的罚款，甚至是面临刑事诉讼。拉格利卡表示，物业投资负扣税并不直接划拨到养老基金账户中，而是通过一个资产基金运作，相关的法律程序与把SMSF列为一处房产的“利益所有者”完全不同。拉格利卡还指出，在投资过程中进行正确的排序非常重要。比如，在签下房产交易合同之前，您必须保证您的SMSF基金账户已事先开立。