2013年2月24日星期日

2013年墨尔本地产投资热点追踪

据2013年2月24日《The Age》报道,许多地产评论员将2013年称之为“复苏的一年”。持续下调的利率创造了复苏的前提条件,但对投资者来说,如何进行明智的投资是永远都要面对的挑战。如果未来的12个月真的会峰回路转,现在就是找准方向的时候了。

澳央行多次降息,为准买家们创造了有利条件,贷款支出和租金回报之间的差距在缩小。同时,根据维州地产协会(REIV)的统计数据,目前墨尔本的租房空置率为2.3%,比15个月前的3%以上有很大改善。

买方代理National Property Buyers的Catherine Cashmore说,目前的利率仍然比金融危机时高,但如果储备银行连续第五次降息的话,就可能到达转折的临界点。“它能产生足够的推动力,让那些还在观望、等待时机的投资者采取行动。”

地产公司Fletchers的代理Tim Fletcher说,“其实在2012年尾,就有大批投资者进入市场了,但他们只在他们认为有价值的几个区活动。”

在当前的市场形势下,资本增值很难获得,所以越来越多的投资者将目光放在强劲的租金回报上。他们避开昂贵的市区近郊,转向远郊一带,因为那里有大量的租房需求和增长潜力,至少在短期内是如此。

在购买前决定投资策略是非常关键的。鱼和熊掌不可兼得,资本增值和租金收益很难两全其美。Propertybuyer的Rich Harvey说,如果你想要资本增值,尽可能靠近市区中心,“增值幅度会比较高,但收益就不怎么理想,”他说,“如果想要正现金流的物业,获得很好的投资收益,则需要在边远地区寻找,有时毛收益能达到10%以上。”

边远地区的租客通常依赖单一行业,可能几年后就停止了,所以你需要知道什么时候进,什么时候出。然而对于市区近郊的物业这一规律就不适用,你尽可以做一名懒惰的投资者。
他说,“如果投资者收入较低,工作也没有保障,可能会觉得这种高回报的策略适合他们。但对于有收入能力,想要快速积累财富的人来说,近郊的投资更合理。”

公寓房市场走俏

买投资公寓房是在Altona还是Richmond?市中心CBD、Southbank和Docklands还会有资本增值吗?公寓是否早已供过于求?

投资地点的选择是房地产最有意思的一面,也是最难的一步。在购买前详细分析各个区,明确你的投资策略是非常关键的。你需要考虑公寓距离工作的远近、公共交通和生活方式、评估一个地区的经济增长潜力,以及未来买家和租客的需求。

Capital 360的Bryce Holdaway说,人口的构成变化使Richmond和Abbotsford的需求激增,更多的买家开始接受一卧室的公寓。

“婴儿潮时期的退休人士把大房换成公寓,80后的年轻人也喜欢住在公寓里,”他说,“Richmond的中间房价已经远远超过平均水平,很多人买不起别墅或连体别墅,就连两卧室的公寓也价格不菲,所以突然之间所有人都想买一卧室公寓,因为他们仍然想住在Richmond。”

选择投资地区时,要关注中间房价的涨势,市场上的房源数据,空置率等。澳洲房产监测机构(APM)的统计显示,截至2012年10月的一年中,公寓中间房价涨得最快的三个区为East Melbourne(24.8%),Albert Park(24.2%)和Kingsville (20.6%)

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