楚天:2013看澳洲房地产走势

上周日（2月10日）墨尔本《时代报》的Domain对2013年房地产市场的走势，有这么一段评析说：“房价的走势最主要是看“竞价”（Competition），而墨尔本住宅市场最近开年以来已开始嗅到“热炒”的气息。一扫过去两年以来的颓势。两年以来，墨尔本市场成交萎缩，买家缩手，卖家惜售，但现在形势似乎已回转了，在未来2月23日和3月2日两个周六中，将有超过900个物业排队拍卖。而在上周六183处的拍卖物业中有135处售出，成交率高达74%，这为今年的房地产带来了好彩头。而供应和需求的增加，也炒热了2013年的房地产的行情。＂
　　
若用《时代报》这篇报导，就推论出今年房地产将会大涨，这其实有点武断，终究地产价格是非常复杂和敏感的东西，经济面才是最终的价格决定因素。而2013年经济面如何呢？我个人的看法是先振后衰，不宜长期持有，相反的，它却是卖房、换房的好时机。
　　
第一：由于欧债危机和美国失业率居高不下的影响，全球央行都在推宽松的货币政策，美国储银从QE1，QE2，QE3到现在的QE4，似乎是不达目的誓不甘休。日本新国会改选，安倍上台后，誓言要采取更宽松的货币政策，将日元贬值，并指示把通货膨胀率提升到2%以上。而中国上次四个兆的刺激方案，钱都还没收回去，人民银行又在印钞票了，最近有篇报导说中国目前代表货币供应量的M2又创下历史新高。这么多的钱在市面上，地产怎会不涨？
　　
近二、三年来房地产行情不振，不是大家没钱买，而是市面上虽有太多的钞票，但是大家不敢花，（全球消费者信心指数至今一直提升不起来），也没地方花，大家把钱握在手里等机会，所以大家都在看别人如何行动，一有人点把火起个头，这把火就烧起来了，大家不妨看最近全球股市的疯狂涨势，这就是最好的明証，房地产亦是如此，大家手中握着钱在等，有人开始炒热，就有更多人跟上了。
　　
但这也不是没有风险的，全球经济随时都有可能逆转，欧债问题还没有完全解决，美国财政悬崖虽然暂时化解，但欠了一大笔国债如何解决还是没有着落，中国的改革是否会成功，还是真如部分学者所预测的会“大逆转” ？这些我们不知道，还有安倍的“大刺激”计划是否有效？这也没人敢保证，而这其中若有一项大翻转，那整个全球情势恐怕就会大为不妙。
　　
第二：澳洲利率将会影响房价：澳洲储行上周宣布维持利率不变，行长史蒂文生说：去年三次的降息行动已对澳洲经济起了有效的作用，尤其是房地产的止跌。但他同时也调低了对澳洲2013年GDP成长的预测，由2.5%降到2.0%。
　　
储银上周的调息决定中，9位委员有一人认为2013年应整年维持利率不变，6位委员认为应维持年度不变或在年底涨息25至50个基本点（0.25%至0.5%），只有两位委员认为今年内还会有降息的机会。因此澳洲利率下调的空间已非常有限，所以澳洲地产大幅上涨也难。（倒是有一个非常有意思的事值得读者们关注；Westpac、Commonwealth Bank最近同时调低三至五年期固定利息的利率（这表示他们看准储银会调低利率）。可是也有不少经济学者都建议按揭者目前是Lock in（锁住）固定利率的最佳时机。
　　
所以澳洲未来利率才是决定房价走势的指标，众所皆知，降息是刺激购屋的最佳方法，但涨息却不一定表示房价一定会跌，那还得看涨息的原因，如果涨息是因为物价大涨，那恐怕房价也难跌，因为会有更多的人想用买房来保值。
　　
最终结果是，我对今年房价行情还是持谨慎乐观的看法，今年房价肯定是要涨的，但相对的风险也较高，尤其年底应特别关注通胀，如果各国中央银行竞相加印钞票，不知节制，那有一天必然造成全球性的通胀大灾难，加上现在大家都有如惊弓之鸟，一旦有个风吹草动，必然是一波大抛售潮，这点投资者不得不谨慎。
　　
只是相对的，风险大，投资报酬率也高，有些人就喜欢赚这种钱，还说赚来刺激，香港有位经济学者谢国忠，每年都说香港房价已高，会崩盘的，都说了五、六年了，香港房价不旦没崩盘，还年年涨，那些赚到钱的炒手们笑他蠢，不敢出手没买到房的人骂他，有些炒家甚至赚到钱了，也把房子卖了，钱放入口袋了，还回过头来嘲笑他说：老谢呀，再顶一下，今年肯定会猜中的。
　　
中国也有一位“末世经济学家郎咸平”三年前就说：“中国房市离崩盘只剩半步之遥，” 但三年来中国房子不但没崩盘，很多地方还在涨。
　　
所以我的理论很简单，房子若是买来住的，只要看到中意了，钱也够了，或算一下按揭也还负担得起，那就买呗，别老是要等到行情最低时。至于投资嘛，那就得做功课，新的一年，老楚送个16字诀与喜欢炒房者分享：审度时势，量力而为，谋事在人，成事在天。我想今年下半年到明年上半年风浪会很大。
　　
眼下人人谨慎户户随时小心，所以要大涨也难。其实，这才是房地产最健全的市场行为，像以前那种疯狂的涨，对很多人来说一生中能遇到的也许也就那么一二次罢了。