2013年2月15日星期五

楚天:2013看澳洲房地产走势

上周日(2月10日)墨尔本《时代报》的Domain对2013年房地产市场的走势,有这么一段评析说:“房价的走势最主要是看“竞价”(Competition),而墨尔本住宅市场最近开年以来已开始嗅到“热炒”的气息。一扫过去两年以来的颓势。两年以来,墨尔本市场成交萎缩,买家缩手,卖家惜售,但现在形势似乎已回转了,在未来2月23日和3月2日两个周六中,将有超过900个物业排队拍卖。而在上周六183处的拍卖物业中有135处售出,成交率高达74%,这为今年的房地产带来了好彩头。而供应和需求的增加,也炒热了2013年的房地产的行情。"
  
若用《时代报》这篇报导,就推论出今年房地产将会大涨,这其实有点武断,终究地产价格是非常复杂和敏感的东西,经济面才是最终的价格决定因素。而2013年经济面如何呢?我个人的看法是先振后衰,不宜长期持有,相反的,它却是卖房、换房的好时机。
  
第一:由于欧债危机和美国失业率居高不下的影响,全球央行都在推宽松的货币政策,美国储银从QE1,QE2,QE3到现在的QE4,似乎是不达目的誓不甘休。日本新国会改选,安倍上台后,誓言要采取更宽松的货币政策,将日元贬值,并指示把通货膨胀率提升到2%以上。而中国上次四个兆的刺激方案,钱都还没收回去,人民银行又在印钞票了,最近有篇报导说中国目前代表货币供应量的M2又创下历史新高。这么多的钱在市面上,地产怎会不涨?
  
近二、三年来房地产行情不振,不是大家没钱买,而是市面上虽有太多的钞票,但是大家不敢花,(全球消费者信心指数至今一直提升不起来),也没地方花,大家把钱握在手里等机会,所以大家都在看别人如何行动,一有人点把火起个头,这把火就烧起来了,大家不妨看最近全球股市的疯狂涨势,这就是最好的明証,房地产亦是如此,大家手中握着钱在等,有人开始炒热,就有更多人跟上了。
  
但这也不是没有风险的,全球经济随时都有可能逆转,欧债问题还没有完全解决,美国财政悬崖虽然暂时化解,但欠了一大笔国债如何解决还是没有着落,中国的改革是否会成功,还是真如部分学者所预测的会“大逆转” ?这些我们不知道,还有安倍的“大刺激”计划是否有效?这也没人敢保证,而这其中若有一项大翻转,那整个全球情势恐怕就会大为不妙。
  
第二:澳洲利率将会影响房价:澳洲储行上周宣布维持利率不变,行长史蒂文生说:去年三次的降息行动已对澳洲经济起了有效的作用,尤其是房地产的止跌。但他同时也调低了对澳洲2013年GDP成长的预测,由2.5%降到2.0%。
  
储银上周的调息决定中,9位委员有一人认为2013年应整年维持利率不变,6位委员认为应维持年度不变或在年底涨息25至50个基本点(0.25%至0.5%),只有两位委员认为今年内还会有降息的机会。因此澳洲利率下调的空间已非常有限,所以澳洲地产大幅上涨也难。(倒是有一个非常有意思的事值得读者们关注;Westpac、Commonwealth Bank最近同时调低三至五年期固定利息的利率(这表示他们看准储银会调低利率)。可是也有不少经济学者都建议按揭者目前是Lock in(锁住)固定利率的最佳时机。
  
所以澳洲未来利率才是决定房价走势的指标,众所皆知,降息是刺激购屋的最佳方法,但涨息却不一定表示房价一定会跌,那还得看涨息的原因,如果涨息是因为物价大涨,那恐怕房价也难跌,因为会有更多的人想用买房来保值。
  
最终结果是,我对今年房价行情还是持谨慎乐观的看法,今年房价肯定是要涨的,但相对的风险也较高,尤其年底应特别关注通胀,如果各国中央银行竞相加印钞票,不知节制,那有一天必然造成全球性的通胀大灾难,加上现在大家都有如惊弓之鸟,一旦有个风吹草动,必然是一波大抛售潮,这点投资者不得不谨慎。
  
只是相对的,风险大,投资报酬率也高,有些人就喜欢赚这种钱,还说赚来刺激,香港有位经济学者谢国忠,每年都说香港房价已高,会崩盘的,都说了五、六年了,香港房价不旦没崩盘,还年年涨,那些赚到钱的炒手们笑他蠢,不敢出手没买到房的人骂他,有些炒家甚至赚到钱了,也把房子卖了,钱放入口袋了,还回过头来嘲笑他说:老谢呀,再顶一下,今年肯定会猜中的。
  
中国也有一位“末世经济学家郎咸平”三年前就说:“中国房市离崩盘只剩半步之遥,” 但三年来中国房子不但没崩盘,很多地方还在涨。
  
所以我的理论很简单,房子若是买来住的,只要看到中意了,钱也够了,或算一下按揭也还负担得起,那就买呗,别老是要等到行情最低时。至于投资嘛,那就得做功课,新的一年,老楚送个16字诀与喜欢炒房者分享:审度时势,量力而为,谋事在人,成事在天。我想今年下半年到明年上半年风浪会很大。
  
眼下人人谨慎户户随时小心,所以要大涨也难。其实,这才是房地产最健全的市场行为,像以前那种疯狂的涨,对很多人来说一生中能遇到的也许也就那么一二次罢了。

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