2012年12月15日星期六
轻信7年翻番 华人澳洲投资房产被深套
据2012年12月14日《青年报》报道，“永久产权，精装修，首付一成，贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼！”记者给部分海外房产中介留过电话，近日经常接到这样的境外房展邀请。然而，记者调查了解到，并非每一名买家都赚到了钱，很多在被“深套”。
业界专家称，由于国内房价居高不下，政府又出限购令，投资炒房的难度非常大，于是资本就瞄准国外市场。然而，由于目前销售境外房产的机构一哄而上，市场很不规范，人为陷阱很多，境外购房不是摸着石头过河，而是踩着“地雷”前进，风险非常大。
买家自述・两个上海女人澳洲购房的赔钱经历
女商人澳洲买房短期看不到升值前景 预算外又支出300万元 资金链受影响
11月22日下午，王婷坐在她的商铺里，一边打量着川流不息的顾客，一边向记者述说她在澳洲的“购房经”。
20多年前，王婷来到上海打拼，此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺，并因此攒下了不菲的身家。然而，资金需要流动才能带来利润，王婷跟很多手头有余钱的上海人一样，首先想到购房，但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。
“我当时在电视上看到澳洲的房产推介节目，经过一番计算，决定在海外买房。然而，几年下来，她却仍没有看到升值的前景，买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许，还只是停留在预期上。
“这个投资到底会怎么样，我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本，而南澳那栋别墅，我还一直在往里面贴钱。”王婷说，黄金海岸那几套房子，物业公司已经代租出去，房租收益比较稳定，用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后，略有盈余。而南澳那套别墅太大，根本就没有租客，只好空关着，房贷、物业等费用，一个月还得垫付不少钱进去。
王婷说，在境外买房子，她面临多方面的困境：语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。“最让我抓狂的是前年的大年三十那天，澳洲那边的委托代理人突然来电，要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了，我上哪里去汇款？”后来是澳洲那边一个朋友帮她垫付了，那个春节她才过踏实。
这预算外60万元是怎么产生的？王婷说：“买房时，中介只告诉你房价，至于物业管理费、税款等细节问题，你若不问，对方就不说。而首次投资的人，哪有那么多经验？比如说物业管理费，你提前交，就享受8-9折优惠，延迟一天交，那就要罚违约金。”
除了物业费，银行贷款也是到日子就得交钱的，迟一天就要罚违约金。王婷说，买房子的时候，这一切都由中介公司来处理。“那时候，中介可热心了，律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后，一旦合同签掉了，这些人就突然消失，甚至电话都打不通。”
因为上述原因，王婷说她为澳洲那几套房子，至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”？王婷说，她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是，自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。
轻信“7年翻一倍”买下新建公寓 当地“二手房”政策致使房屋难出手
陈洁是名平面设计师，2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓，但因为租金太低，不够还贷和交其他税费，每年大约要填进去2万元人民币。
陈洁说，当时中介的人告诉她，只要在签合同时付10%的钱，交房时再补齐20%就可以。以后的房贷和税费可以用房租来支付，中介负责为她寻租，根本无需打理。
购房前，陈洁自己也对澳洲的经济情况做了一些研究，而中介提供的材料，如“在过去的40年里，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年增值10%，每7年翻一倍”，更是让她怦然心动。
然而，今年年初刚刚拿到房子的陈洁却感觉很惆怅，“我想5年后把澳洲那房子卖掉，靠着在国外炒房挣一笔钱，然后再在上海买一套比较体面的房子，但后来才知道，在澳洲，外国人是不可以买二手房的，5年后我的房子只能卖给澳洲人，能卖得掉吗？”
对于陈小姐的情况，一位熟悉澳洲行情的“业内人士”给记者算了一笔账：这套房子当前市价大约40万澳元（1澳元约等于6.6元人民币），目前全球经济都不景气，澳洲也不例外，7年后升值翻番的可能性非常小，就算能够顺利出手，她其实也赚不到多少钱。”
该业内人士分析，如果5年后，这套房子增值一半，价值升到60万澳元，即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税，约5.8万澳元，再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外，如果投资人选择还息不还本的贷款方式，贷款7成，约贷款30万澳元，期限为30年，利率大约为5.84%，月供大约1500澳元，5年9万澳元。如果房屋没法出租，或者中间断租，这个月供就得自己填补，也就赚不到什么钱。
“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面，但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者，由于中国投资客大量涌入，现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售，银行贷款的利率也上浮不少，风险越来越大。
专家访谈：境外购房行为需要政府规范
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者，目前我们国家在对待公民境外购房行为上，还没有进行有效管理，从而产生一些非常实际的社会问题：资产转移问题、外汇限额问题等。
据庄诺先生统计，在这波海外购房客中，投资者占44%，接近半数，移民的占21%，子女教育的占12%，而资产转移的占到了17%。
“在境外买房这个行当里，资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说，在进行资产转移的人群里，有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好，就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷，夫妻一方对财产进行“正转移”。
“当然，也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说，此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法，通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外，在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为，有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。
因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员，将购房资金化整为零，以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险，却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄，将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。
记者调查：境外购房七个陷阱
记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。”
陷阱一：包租包卖 特点：买房容易卖房难
大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去，损失还是你自己的。”
在澳信公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯本当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去，我们也没有办法。”
至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。“只有澳洲公民才可以购买二手房。也就是说，你的房子要转手，就必须找澳洲人来接盘。而澳洲人对买房并不像中国人这样热心。所以，我们中国人在澳洲买房容易卖房难。”
陷阱二：居留权 特点：翻译会断章取义
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。”
庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说，这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。
陷阱三：低门槛 特点：很多费用未告知
陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。中介的人跟我说，在澳洲投资购房的门槛很低，只要付10%就可以了，交房的时候再付20%，余款都可以申请贷款。”
大约一年后，陈洁的房子要交付了。这时候，陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%，很多费用都冒出来：印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。
银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%，买家补缴的首期房款，也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费，大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说，她的资金链差点就断掉了，几乎无法支付后期的打理费。
王婷也说，你要是通过中介买一套60万澳元的房子，你至少要在自己的账户上备足80万澳元，以备不时之需。而中介为了吸引买家，往往把门槛说得很低。
陷阱四：永久服务 特点：卖完房子就解散
王婷告诉记者，有些中介在“忽悠”你买房的时候，说“一次买房，终生服务”，绝对是骗你的。
她第一次买房的那个中介，总公司是澳洲的，当时承诺只要通过他们买的房子，他们公司在澳洲会提供终身服务的。对那些在澳洲无亲无故的投资者来说，这一点很有吸引力。可是，他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳洲去，找那个总公司，总公司也倒闭了。王婷的经验是：说得越动听，谎言的可能性就越大。相反，实际困难跟你说得越多，这样的中介就越靠谱。
李敏也告诉记者，在澳洲买房，除了要选对销售商外，更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商，都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商，我们不能听他们吹，而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”
王婷则认为：“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的，千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的，往往都是中国人。”
陷阱五：高回报 特点：每个环节都不能错
在一家代售澳洲房产的境外中介，业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说，这套公寓市价55万澳元，你只要交16.5万澳元，其余都由银行承担。“交房后，我们替你租出去，年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式：投资收益=年租金-年利息-其他支出（租务管理费+物业管理费+市政税及水费）30250-23100-（1815+3000+1200）=1135（澳元）
业务员还信誓旦旦地表示，澳洲的房产平均年升值10%，也就是说等到交房后，这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现，即可获得贴现额12万澳元，再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后，客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房，两套房总价值达到163万澳元。
王婷看了这套说词后指出：要想让这个设想成立，就得保证房租不能下降，而且租期一个月都不能脱节。
陷阱六：永久产权 特点：地权产权同样分开
庄诺告诉记者，所有销售境外房产的中介，无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说，在国外，地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特，产权是永久的，但土地使用权不是永久的，你买了房子之后，就得年年给用地交税。
了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者，叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地，并非按照中标价8800美元来交税，而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地，那么她获得的不是该土地的永久所有权，而是永久纳税权。”
“对产权的性质，我们需要按照国别，甚至州别来研究，中介在推荐房产的时候，往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。
陷阱七：精装修房 特点：外国租客喜欢自带家具
在澳洲最好别买样板房。
王婷说，她一开始不懂澳洲的行情，在中介的撺掇下，按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房，以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道，澳洲本地人是不热衷于买房居住的，他们喜欢租，自己有家具，租下房子后，所有家具一车送来。”
王婷说，平心而论，澳洲开发商的样板房里的家具都是名牌，货真价实。当然，这样的样板房价钱不菲，中介为了赚取更高的佣金，不惜给客户“吃药”，让客户高价买下。“有家具的精装房，反而不好出租。”
王婷还提醒说，有些中介为了招揽客户，信口开河许诺赠品，王婷建议，任何赠品都必须在合同里写明，否则就不靠谱。
悉尼一中国留学生遭抢劫被刺伤
据2012年12月14日澳洲广播电台报道，上周三，在悉尼闹市区发生一起持刀抢劫案，一名中国留学生被抢走钱和手机，并被刺伤。
在悉尼攻读硕士学位的孙晽在微博上讲述了事件的经过。她希望以此事提醒留学生提高警惕，注意自身安全。孙晽说，星期三晚上7点半左右，她在悉尼市政厅火车站的公共厕所里遭到一名中年澳洲洲女子的抢劫。
此人将孙晽堵在厕所隔间里，并锁上门，举起一把刀，要孙晽把钱和手机都交出来。
孙晽交出钱物后，抢劫女子临走前向孙晽胸部刺了一刀。孙晽由于受惊吓，以及没有了手机，没有立即报警。她走到附近的车站，伤口流着血，找到在站台上等候的朋友。
一位在站台上的残疾老人替她打了报警电话，她被送到医院急救，并在第二天下午回家，现在已经没有危险。
孙晽在接受澳洲广记者采访时说，她在澳洲洲3年，一向觉得这里是一个非常安全的地方，即使读到一些事件，由于并未发生在自己身上，或者身边，所以并不觉得有多么可怕。
孙晽说，这次自己被抢劫，不仅感到非常可怕，而且险些送掉性命。她说，抢劫犯抢走钱物后，还故意刺伤了她。
警方后来在案发地点附近找到了凶器，并告诉孙晽，这把刀有15厘米长。
孙晽说，警察和医生都说她很幸运，没有被刺死，因为她的伤口有2厘米深，而且比较靠上，差一点就刺到心脏。
孙晽表示，虽然不能因为这一件事就说澳洲洲什么都不好，但是留学生在这里确实需要格外注意安全，特别是现在圣诞节、新年期间。她说，她在微博上谈论这件事也是为了提醒大家注意安全。
澳洲华裔学生学校吃饼干致死调查结束 因过敏导致
据2012年12月15日中国新闻网报道，悉尼华裔男生周雷蒙(Raymond Cho，音译)吃了含有核桃的饼干过敏而死的死因调查于当地时间14日结束。死因调查官裁定，周雷蒙之死是“一系列小事情叠加而成的悲剧”，没有人应该因此受到谴责。
去年5月19日，周雷蒙在他所就读的艾士菲男子高中(Ashfield Boys' High School)吃了同学在烹饪课上做的核桃饼干之后，对核桃产生了严重的过敏反应，送院治疗数天，于24日被撤去了生命支持设备而死亡。
本周进行的死因聆讯，对校方没有及时呼叫救护车、1位教师给周雷蒙注射药物时的某些问题、以及在急救人员抵达前是否该为周雷蒙进行心肺复苏术等问题的证据进行的检视。此外，庭上还研究了尽管烹饪教师曾经警告学生有关严重过敏的危险，但是为何在学校的烹饪课上要使用坚果的问题。
新州死因研究官杰拉姆(Mary Jerram)向学校员工以及周雷蒙的家人表示，他们都不应该因为这件事情而受到责备。尽管周雷蒙的家人很痛苦，但是他们不应该自责；而校内为周雷蒙提供急救的员工，也是想尽量挽救他的生命。
她表示虽然已经被告知饼干里面有核桃，但是周雷蒙还是咬了一口，“没有人会了解他当时究竟为什么这样做。”
杰拉姆向新州教育厅提出的3项建议，其中包括限制坚果出现在学校内，以及在烹饪课上禁用坚果。她还建议应该积极鼓励患有哮喘或过敏症的学生，自行携带能迅速注射肾上腺素等的针剂EpiPen。
杰拉姆表示，教育厅应该继续对教职员加强有关过敏病症的培训，尤其是那种面对面的实战培训。
去年5月19日，周雷蒙在他所就读的艾士菲男子高中(Ashfield Boys' High School)吃了同学在烹饪课上做的核桃饼干之后，对核桃产生了严重的过敏反应，送院治疗数天，于24日被撤去了生命支持设备而死亡。
本周进行的死因聆讯，对校方没有及时呼叫救护车、1位教师给周雷蒙注射药物时的某些问题、以及在急救人员抵达前是否该为周雷蒙进行心肺复苏术等问题的证据进行的检视。此外，庭上还研究了尽管烹饪教师曾经警告学生有关严重过敏的危险，但是为何在学校的烹饪课上要使用坚果的问题。
新州死因研究官杰拉姆(Mary Jerram)向学校员工以及周雷蒙的家人表示，他们都不应该因为这件事情而受到责备。尽管周雷蒙的家人很痛苦，但是他们不应该自责；而校内为周雷蒙提供急救的员工，也是想尽量挽救他的生命。
她表示虽然已经被告知饼干里面有核桃，但是周雷蒙还是咬了一口，“没有人会了解他当时究竟为什么这样做。”
杰拉姆向新州教育厅提出的3项建议，其中包括限制坚果出现在学校内，以及在烹饪课上禁用坚果。她还建议应该积极鼓励患有哮喘或过敏症的学生，自行携带能迅速注射肾上腺素等的针剂EpiPen。
杰拉姆表示，教育厅应该继续对教职员加强有关过敏病症的培训，尤其是那种面对面的实战培训。
澳大利亚医院现冒牌医生 嫌犯系17岁少年
据2012年12月15日国际在线报道，澳大利亚一名17岁少年多次冒充医生潜入医院，引发当地政府和警方关注，当地卫生部门已经警告医务人员对此人提高警惕。
从今年10月份开始，已经多次有人在南澳大利亚州皇家阿德莱德医院和弗林德斯医疗中心的病房看到这名冒牌医生。他身穿医生制服，戴着听诊器，煞有介事地阅读病例，表现得十分自信，而且精通医学术语。
根据当局了解的情况，这名少年曾在2012年初担任救护车义工，但因行为不当被开除。除了出没于医院外，他还曾在阿德莱德医院附近冒充医生为他人提供急救。
南澳大利亚州卫生部在发给医务人员的警告中称，这名少年至今还没有实质的犯罪行为，但如果他冒充医生接触病人身体，将构成侵害人身罪。
南澳大利亚州警方也称，他们已经与这名少年谈过话，但没有逮捕他，因为他还没有犯罪行为。警方声明称：“警方正密切关注这名冒充医生潜入医院的年轻人……一旦发现其有罪犯迹象，警方将与卫生部门一起采取行动予以处理。”
从今年10月份开始，已经多次有人在南澳大利亚州皇家阿德莱德医院和弗林德斯医疗中心的病房看到这名冒牌医生。他身穿医生制服，戴着听诊器，煞有介事地阅读病例，表现得十分自信，而且精通医学术语。
根据当局了解的情况，这名少年曾在2012年初担任救护车义工，但因行为不当被开除。除了出没于医院外，他还曾在阿德莱德医院附近冒充医生为他人提供急救。
南澳大利亚州卫生部在发给医务人员的警告中称，这名少年至今还没有实质的犯罪行为，但如果他冒充医生接触病人身体，将构成侵害人身罪。
南澳大利亚州警方也称，他们已经与这名少年谈过话，但没有逮捕他，因为他还没有犯罪行为。警方声明称：“警方正密切关注这名冒充医生潜入医院的年轻人……一旦发现其有罪犯迹象，警方将与卫生部门一起采取行动予以处理。”