2012年12月15日星期六

轻信7年翻番 华人澳洲投资房产被深套

据2012年12月14日《青年报》报道,“永久产权,精装修,首付一成,贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼!”记者给部分海外房产中介留过电话,近日经常接到这样的境外房展邀请。然而,记者调查了解到,并非每一名买家都赚到了钱,很多在被“深套”。

业界专家称,由于国内房价居高不下,政府又出限购令,投资炒房的难度非常大,于是资本就瞄准国外市场。然而,由于目前销售境外房产的机构一哄而上,市场很不规范,人为陷阱很多,境外购房不是摸着石头过河,而是踩着“地雷”前进,风险非常大。

买家自述・两个上海女人澳洲购房的赔钱经历

女商人澳洲买房短期看不到升值前景 预算外又支出300万元 资金链受影响

11月22日下午,王婷坐在她的商铺里,一边打量着川流不息的顾客,一边向记者述说她在澳洲的“购房经”。

20多年前,王婷来到上海打拼,此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺,并因此攒下了不菲的身家。然而,资金需要流动才能带来利润,王婷跟很多手头有余钱的上海人一样,首先想到购房,但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。

“我当时在电视上看到澳洲的房产推介节目,经过一番计算,决定在海外买房。然而,几年下来,她却仍没有看到升值的前景,买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许,还只是停留在预期上。

“这个投资到底会怎么样,我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本,而南澳那栋别墅,我还一直在往里面贴钱。”王婷说,黄金海岸那几套房子,物业公司已经代租出去,房租收益比较稳定,用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后,略有盈余。而南澳那套别墅太大,根本就没有租客,只好空关着,房贷、物业等费用,一个月还得垫付不少钱进去。

王婷说,在境外买房子,她面临多方面的困境:语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。“最让我抓狂的是前年的大年三十那天,澳洲那边的委托代理人突然来电,要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了,我上哪里去汇款?”后来是澳洲那边一个朋友帮她垫付了,那个春节她才过踏实。

这预算外60万元是怎么产生的?王婷说:“买房时,中介只告诉你房价,至于物业管理费、税款等细节问题,你若不问,对方就不说。而首次投资的人,哪有那么多经验?比如说物业管理费,你提前交,就享受8-9折优惠,延迟一天交,那就要罚违约金。”

除了物业费,银行贷款也是到日子就得交钱的,迟一天就要罚违约金。王婷说,买房子的时候,这一切都由中介公司来处理。“那时候,中介可热心了,律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后,一旦合同签掉了,这些人就突然消失,甚至电话都打不通。”

因为上述原因,王婷说她为澳洲那几套房子,至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”?王婷说,她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是,自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。

轻信“7年翻一倍”买下新建公寓 当地“二手房”政策致使房屋难出手

陈洁是名平面设计师,2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓,但因为租金太低,不够还贷和交其他税费,每年大约要填进去2万元人民币。

陈洁说,当时中介的人告诉她,只要在签合同时付10%的钱,交房时再补齐20%就可以。以后的房贷和税费可以用房租来支付,中介负责为她寻租,根本无需打理。

购房前,陈洁自己也对澳洲的经济情况做了一些研究,而中介提供的材料,如“在过去的40年里,澳洲房价基本呈上升趋势,平均每年增值10%,每7年翻一倍”,更是让她怦然心动。

然而,今年年初刚刚拿到房子的陈洁却感觉很惆怅,“我想5年后把澳洲那房子卖掉,靠着在国外炒房挣一笔钱,然后再在上海买一套比较体面的房子,但后来才知道,在澳洲,外国人是不可以买二手房的,5年后我的房子只能卖给澳洲人,能卖得掉吗?”

对于陈小姐的情况,一位熟悉澳洲行情的“业内人士”给记者算了一笔账:这套房子当前市价大约40万澳元(1澳元约等于6.6元人民币),目前全球经济都不景气,澳洲也不例外,7年后升值翻番的可能性非常小,就算能够顺利出手,她其实也赚不到多少钱。”

该业内人士分析,如果5年后,这套房子增值一半,价值升到60万澳元,即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税,约5.8万澳元,再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外,如果投资人选择还息不还本的贷款方式,贷款7成,约贷款30万澳元,期限为30年,利率大约为5.84%,月供大约1500澳元,5年9万澳元。如果房屋没法出租,或者中间断租,这个月供就得自己填补,也就赚不到什么钱。

“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面,但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者,由于中国投资客大量涌入,现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售,银行贷款的利率也上浮不少,风险越来越大。

专家访谈:境外购房行为需要政府规范

资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者,目前我们国家在对待公民境外购房行为上,还没有进行有效管理,从而产生一些非常实际的社会问题:资产转移问题、外汇限额问题等。

据庄诺先生统计,在这波海外购房客中,投资者占44%,接近半数,移民的占21%,子女教育的占12%,而资产转移的占到了17%。

“在境外买房这个行当里,资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说,在进行资产转移的人群里,有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好,就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷,夫妻一方对财产进行“正转移”。

“当然,也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说,此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法,通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外,在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为,有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。

因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员,将购房资金化整为零,以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险,却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄,将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。

记者调查:境外购房七个陷阱

记者在采访那些已经在境外购房的买家时,他们无一例外地告诫说:“境外购房陷阱太多,再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房,还是自己实地考察考察再说。”

陷阱一:包租包卖 特点:买房容易卖房难

大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”,所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去,就意味着你有稳定的租金收入。但是,很多中介只是将包租当诱饵,实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去,损失还是你自己的。”

在澳信公司的展销会上,记者就“包租”事项询问销售经理,该经理说,在推广期,第一年包租,这个是写进合同的,如果租不出去,公司将补贴客户的租金。第二年开始,公司可以将客户的房子委托给布里斯本当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去,我们也没有办法。”
至于“包卖”,王婷说,这就更不靠谱了。“只有澳洲公民才可以购买二手房。也就是说,你的房子要转手,就必须找澳洲人来接盘。而澳洲人对买房并不像中国人这样热心。所以,我们中国人在澳洲买房容易卖房难。”

陷阱二:居留权 特点:翻译会断章取义

资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者,很多中介公司在办投资移民的时候,故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因,有些概念翻译成中文时,差别并不大,就给房产中介可乘之机。”

庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说,即使你在西班牙买了房子,你也只能获得在当地居住一段时间的权利,在居留期间,你也不能享受当地的社会福利,也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着,西班牙盯的是你的钱包,而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说,这个消息经一些售房中介断章取义后,就变成了“16万欧元移民”。

“如果你不懂英语,又没有完全弄懂这些法律概念,就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。

陷阱三:低门槛 特点:很多费用未告知

陈洁告诉记者:“我买墨尔本那套房子的时候,手头的钱并不多。中介的人跟我说,在澳洲投资购房的门槛很低,只要付10%就可以了,交房的时候再付20%,余款都可以申请贷款。”
大约一年后,陈洁的房子要交付了。这时候,陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%,很多费用都冒出来:印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。

银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%,买家补缴的首期房款,也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费,大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说,她的资金链差点就断掉了,几乎无法支付后期的打理费。

王婷也说,你要是通过中介买一套60万澳元的房子,你至少要在自己的账户上备足80万澳元,以备不时之需。而中介为了吸引买家,往往把门槛说得很低。

陷阱四:永久服务 特点:卖完房子就解散

王婷告诉记者,有些中介在“忽悠”你买房的时候,说“一次买房,终生服务”,绝对是骗你的。

她第一次买房的那个中介,总公司是澳洲的,当时承诺只要通过他们买的房子,他们公司在澳洲会提供终身服务的。对那些在澳洲无亲无故的投资者来说,这一点很有吸引力。可是,他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳洲去,找那个总公司,总公司也倒闭了。王婷的经验是:说得越动听,谎言的可能性就越大。相反,实际困难跟你说得越多,这样的中介就越靠谱。

李敏也告诉记者,在澳洲买房,除了要选对销售商外,更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商,都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商,我们不能听他们吹,而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”

王婷则认为:“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的,千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的,往往都是中国人。”

陷阱五:高回报 特点:每个环节都不能错

在一家代售澳洲房产的境外中介,业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说,这套公寓市价55万澳元,你只要交16.5万澳元,其余都由银行承担。“交房后,我们替你租出去,年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式:投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)

业务员还信誓旦旦地表示,澳洲的房产平均年升值10%,也就是说等到交房后,这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现,即可获得贴现额12万澳元,再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后,客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房,两套房总价值达到163万澳元。

王婷看了这套说词后指出:要想让这个设想成立,就得保证房租不能下降,而且租期一个月都不能脱节。

陷阱六:永久产权 特点:地权产权同样分开

庄诺告诉记者,所有销售境外房产的中介,无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说,在国外,地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特,产权是永久的,但土地使用权不是永久的,你买了房子之后,就得年年给用地交税。

了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者,叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地,并非按照中标价8800美元来交税,而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地,那么她获得的不是该土地的永久所有权,而是永久纳税权。”

“对产权的性质,我们需要按照国别,甚至州别来研究,中介在推荐房产的时候,往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。

陷阱七:精装修房 特点:外国租客喜欢自带家具

在澳洲最好别买样板房。

王婷说,她一开始不懂澳洲的行情,在中介的撺掇下,按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房,以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道,澳洲本地人是不热衷于买房居住的,他们喜欢租,自己有家具,租下房子后,所有家具一车送来。”

王婷说,平心而论,澳洲开发商的样板房里的家具都是名牌,货真价实。当然,这样的样板房价钱不菲,中介为了赚取更高的佣金,不惜给客户“吃药”,让客户高价买下。“有家具的精装房,反而不好出租。”

王婷还提醒说,有些中介为了招揽客户,信口开河许诺赠品,王婷建议,任何赠品都必须在合同里写明,否则就不靠谱。

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