2012年8月13日星期一

财经随笔:老邱澳洲建房记

据2012年8月13日新华网报道,在悉尼西南部的帕纳尼亚社区,澳籍华人老邱正在自家一栋二层小楼里设宴待客,庆祝乔迁之喜。
 
 “我真没想到,自己能在澳洲把房子盖起来,”觥筹交错之间,应大家要求,老邱讲起了建房经。
  
移民澳洲后,老邱发现澳大利亚当局对住房开发的门槛要求极低,只要有钱、有地、经市政府许可,就可开工建房,这让从小对建筑行当感兴趣的老邱倍感兴奋,遂决定自己建房。
  
首先,老邱花了半年时间去上建筑课,拿到了建筑和木工资格证书。随后,他向一家合作社基金会申请了低息贷款,一口气买了4块地皮、并采购了成套的建材和工具。这4块地,每块地可建两栋两层高的联体别墅,每栋别墅规划占地200至300平方米。
  
他先找设计师设计好房子图纸,然后递交当地市政府审批,通过审批后向社会公示两周,以让左邻右舍有机会提出意见,随后就展开施工。
  
由于澳洲有各类专业建房合作社,老邱除完成自己熟悉的木工等施工部分外,把电工、水工、安装等相关工序分包给持有各种资格证书的技术人员,排好进度、时间,轮流上工。技术人员一般是合作社或者专业协会会员,遇上大型工程,集体参与,工程一完毕,他们又化零为整。
  
就这样,经过近一年时间,老邱在第一块地上建起了两栋联体别墅,共约600平方米,院落、草坪俱全,室内布局合理、简约。房子的水、电、气等一一通过多部门验收。
  
老邱的自建房,不仅在贷款、自行采购建材、用工等领域省了钱,还节约了些税费,粗略算下来较购买商品房节省约20%至40%成本。今后,老邱打算继续他的自建房事业,不仅当房主,还要当房东。
  
老邱总结说,虽说不算大工程,自建房的工序和机械设备却一样不少,活计分散零星,进度环环相套,一环脱节都会徒增时间和成本。“没有合作社基金会的优惠贷款,没有专业合作社伙计们的帮忙,我哪能在新房里喝酒呢?”他说。
  
老邱说得没错,正是有了健全规范的住房合作社组织和成熟灵活的合作建房模式,澳大利亚住房建设市场才如此富有效率和活力。
  
不同于商品房开发,合作建房是指由住房主体出资、合作建设的住房建设模式。一般是通过住房合作社融资、购地、由专业合作社来建房,而后定向出售或出租给他人。
  
最新人口普查数据显示,七成的澳大利亚家庭完全或部分拥有住房产权,住房自有率稳居西方国家前列,为澳大利亚赢得“房东之国”的美名。记者调查发现,这与澳洲合作建房传统息息相关。
  
住房合作社自19世纪30年代就已存在。可以说,住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程,为新移民尤其是中低收入者实现“居者有其屋”梦想作出了重要贡献,打下了“房东之国”的基石。
  
澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出,在澳洲,合作社建房具有三个明显优势:首先,合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等费用,在政府扶持下还享有购地、融资上的税费优惠,成本相对低廉;其次,在整个市场生态上,合作建房对商品房、政府建设的廉租房、公房等起到了平衡作用,有利于建立市场公平价格;第三,在政府支持下,合作建房已成为澳洲社会保障计划的重要一环,为弱势群体提供了基本居住保障,有效缓解贫困、犯罪等社会问题,维护了社会稳定。
  
过去三十年,伴随市场结构变化,澳洲住房合作社组织形式与时俱进。传统的包办式合作社化整为零,融入住房建设市场各个环节之中,且运作更加灵活机动,在更广领域为中低收入家庭解决住房难题。今天,澳洲住房合作社逐步分化为术业有专攻的专业化住建合作社,涵盖融资、购地、设计、专业建设、销售、租赁等各个环节。
  
老邱建房的故事表明,精细化分工的现代合作社组织降低了合作建房门槛,弱化了房地产商和大银行在房地产市场的垄断地位,有利于合作社成员以“批发价”谋求融资和各种服务,为中低收入阶层撑起一把躲避资本盘剥的大伞,也为房产市场设立定价参照,稳定了市场中下端,有效缓解了信息不对称和资本垄断造成的房产暴利。

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