财经随笔:老邱澳洲建房记

据2012年8月13日新华网报道，在悉尼西南部的帕纳尼亚社区，澳籍华人老邱正在自家一栋二层小楼里设宴待客，庆祝乔迁之喜。
　
　“我真没想到，自己能在澳洲把房子盖起来，”觥筹交错之间，应大家要求，老邱讲起了建房经。
　　
移民澳洲后，老邱发现澳大利亚当局对住房开发的门槛要求极低，只要有钱、有地、经市政府许可，就可开工建房，这让从小对建筑行当感兴趣的老邱倍感兴奋，遂决定自己建房。
　　
首先，老邱花了半年时间去上建筑课，拿到了建筑和木工资格证书。随后，他向一家合作社基金会申请了低息贷款，一口气买了4块地皮、并采购了成套的建材和工具。这4块地，每块地可建两栋两层高的联体别墅，每栋别墅规划占地200至300平方米。
　　
他先找设计师设计好房子图纸，然后递交当地市政府审批，通过审批后向社会公示两周，以让左邻右舍有机会提出意见，随后就展开施工。
　　
由于澳洲有各类专业建房合作社，老邱除完成自己熟悉的木工等施工部分外，把电工、水工、安装等相关工序分包给持有各种资格证书的技术人员，排好进度、时间，轮流上工。技术人员一般是合作社或者专业协会会员，遇上大型工程，集体参与，工程一完毕，他们又化零为整。
　　
就这样，经过近一年时间，老邱在第一块地上建起了两栋联体别墅，共约600平方米，院落、草坪俱全，室内布局合理、简约。房子的水、电、气等一一通过多部门验收。
　　
老邱的自建房，不仅在贷款、自行采购建材、用工等领域省了钱，还节约了些税费，粗略算下来较购买商品房节省约20%至40%成本。今后，老邱打算继续他的自建房事业，不仅当房主，还要当房东。
　　
老邱总结说，虽说不算大工程，自建房的工序和机械设备却一样不少，活计分散零星，进度环环相套，一环脱节都会徒增时间和成本。“没有合作社基金会的优惠贷款，没有专业合作社伙计们的帮忙，我哪能在新房里喝酒呢？”他说。
　　
老邱说得没错，正是有了健全规范的住房合作社组织和成熟灵活的合作建房模式，澳大利亚住房建设市场才如此富有效率和活力。
　　
不同于商品房开发，合作建房是指由住房主体出资、合作建设的住房建设模式。一般是通过住房合作社融资、购地、由专业合作社来建房，而后定向出售或出租给他人。
　　
最新人口普查数据显示，七成的澳大利亚家庭完全或部分拥有住房产权，住房自有率稳居西方国家前列，为澳大利亚赢得“房东之国”的美名。记者调查发现，这与澳洲合作建房传统息息相关。
　　
住房合作社自19世纪30年代就已存在。可以说，住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程，为新移民尤其是中低收入者实现“居者有其屋”梦想作出了重要贡献，打下了“房东之国”的基石。
　　
澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出，在澳洲，合作社建房具有三个明显优势：首先，合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等费用，在政府扶持下还享有购地、融资上的税费优惠，成本相对低廉；其次，在整个市场生态上，合作建房对商品房、政府建设的廉租房、公房等起到了平衡作用，有利于建立市场公平价格；第三，在政府支持下，合作建房已成为澳洲社会保障计划的重要一环，为弱势群体提供了基本居住保障，有效缓解贫困、犯罪等社会问题，维护了社会稳定。
　　
过去三十年，伴随市场结构变化，澳洲住房合作社组织形式与时俱进。传统的包办式合作社化整为零，融入住房建设市场各个环节之中，且运作更加灵活机动，在更广领域为中低收入家庭解决住房难题。今天，澳洲住房合作社逐步分化为术业有专攻的专业化住建合作社，涵盖融资、购地、设计、专业建设、销售、租赁等各个环节。
　　
老邱建房的故事表明，精细化分工的现代合作社组织降低了合作建房门槛，弱化了房地产商和大银行在房地产市场的垄断地位，有利于合作社成员以“批发价”谋求融资和各种服务，为中低收入阶层撑起一把躲避资本盘剥的大伞，也为房产市场设立定价参照，稳定了市场中下端，有效缓解了信息不对称和资本垄断造成的房产暴利。