2012年8月21日星期二

澳洲“夹心层”居不易 中国房市调控可借鉴

据2012年8月21日《经济参考报》报道,谈到在澳大利亚供房贷的经历,一位家住悉尼CBD、供职于全球500强公司的华人朋友朱莉亚告诉笔者,她年薪大约7万澳元,税后4万多澳元,每月支付住房按揭贷款2000多澳元,剩下不足2000澳元为可支配收入,扣去吃、穿、水电、交通和通讯等用度,每月所剩无几。除去个人所得税外,房贷是身为80后的朱莉亚的最大开支,这使她身居海外,却不得不像许多中国同龄人一样,头顶“房奴”名号。
  
朱莉亚是澳大利亚典型的“夹心层”。因收入过高,她没有资格租住公房或享受住房合作社组织的福利;又因收入还不是“那么高”,这个表面光鲜的小白领,日子却过得并不宽裕。
  
对澳洲“夹心层”而言,不论是贷款买房还是租房,生活都不轻松。值得注意的是,一般工薪阶层,但凡有条件,都会选择买房,而非租房。原因显而易见:房租比房价涨得快,房价比工资涨得快。2011年人口普查数据显示,澳大利亚不少地方房租都跑赢了房价。
  
此外,数据显示,去年年底,堪培拉、珀斯和悉尼的房租涨幅均远远超过当地通胀率,对中低收入租房者生活造成显著压力。过去半年,受央行加息影响,住房市场转入低迷,全澳房价水平下跌了1.2%。然而,在5月和6月央行两度放松银根之后,住房市场显著回暖,6月全国主要大城市房价出现了1%至2.7%不等的涨幅。
  
澳洲“房奴”一族的日子不好过。目前,租金和房贷已经成为澳洲家庭最大开支,租金和房贷成本增加,会对其他开支项目造成压力。租金上涨会使得中低收入人群更加难以攒到首付,使得人们实现居者拥有其屋的梦想更加遥远。这体现了澳洲房地产租售市场严重倒置的现象。
  
十多年来,在矿业繁荣影响下,国际投资大量涌入澳大利亚房地产市场,加之澳元汇率加速升值,澳元资产保值增值价值凸显,2000年之后的三、四年间,澳住房价格水平飙涨了50%至60%。
  
金融危机爆发后,澳住房市场依然维持在相对高位,直到2010年底澳央行紧缩银根后,才现疲软势头,但跌幅依然有限。应该说,房地产稳定是澳经济基本面良好的具体表现。
  
其次,澳大利亚是一个移民国家,也是重要留学目的地,租房需求巨大。因此,住房市场有“愁卖不愁租”的说法。此外,过去十年间,澳大利亚移民政策一度较为宽松,新移民增长较快,这客观上造成了租房价格高居不下的局面。加之当局2008年大大放宽了外国人投资澳洲房产的限制,刺激了海外投资涌向房地产市场。
  
另外,近年来,澳政府在平价住房建设方面规划滞后,造成福利性质的房源不足,不能满足需求,没有很好地稳定租房市场的中下端,这加剧了租房价格不断攀升。
  
最后,由于行业垄断严重,澳金融业多年来形成高利率、高收费的积弊,不能很好地向住房信贷市场传导澳央行货币政策调整信号,导致信贷市场对其反应不够敏感,从而人为地加剧了市场扭曲,助长了房地产泡沫。
  
当前,澳当局显然面临两难。一方面,受欧债危机、消费者信心不振等内外因素影响,当前澳洲住房市场并未走出低谷;另一方面,要解决“夹心层”住房困难,则需增加福利房建设,但这样可能推迟住房市场复苏。
  
如何平衡市场效率与社会公平这对矛盾,无疑是住房市场调控的难点,值得决策者好好思考。

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