2012年7月26日星期四

楚天: 澳洲房地产怎么啦?


   澳洲房地产怎么啦?没什么,走得太快,太热,太累了,休息一下。那要休息多久呀?不知道,要看完美风暴会不会来?什么时候来?持续多久?这事只有老天爷知道,但老楚还是一句老话:“不论发生什麽事,房地产总还是要涨的。”等到什么时候才不再涨?当全球人口出现萎缩时。

那澳洲房地产目前是什么一个状况?道理只有一个,全澳目前有近50万人等着买房 ( 有人说是24万,其买那是不准确的,因为还另有26万人想买但根本买不起,干脆放弃 ) ,有34万间空屋(根据上周R.E的统计)要卖,50万人一时还买不起(或买不起而不愿买),34万间房子的业主低价时又不愿让,套一句经济学上的术语,需求(Demand)和供应(Supply)还没找到交汇点。佛家的说法是:因缘尚未成熟。所以接下去就得看失业率还有银行利息了。

那为什么会有墨尔本跌较多这种现象?开发商太贪心了,一时间盖太多房,三周前,我在墨尔本的Domain晨练,顺便在附近的大街小巷逛逛,单就South Melbourne和South Bank就有十几个公寓房的楼盘在盖,上千间的物业推出来,空房消化不掉,这就是墨尔本现今房地产跌得最凶的原因。

有网友骂老楚说:“你不是说房地产只涨不跌”?事实如此,但这里会有一个时间差,十年后,您再回头看,这些房子还是要涨的,它不似股票,有些股票一跌,公司清盘了,再也涨不回来了。

较早期的墨尔本移民应该还记得,2000年前后,Dockland有多少空房呀!三个Bedrooms,只要花三、四十万任您挑,但现在Dockland的空屋基本上消化光了。接下去墨尔本市政府又要在附近的旧码头推一个新社区,开发商又有得炒了。

房地产行情就象是爬山,大部份时间向上爬坡,但有时也有低洼地要走,走走停停,总要休息一下吧,我前几周已在本栏提过,它有波段,像现在这样“钝市”历史上并不是没发生过,97年亚洲金融危机,SARS来时,雪梨奥运结束……这些都是小波段的回整点,但长久来看,它还是要再涨的,想想50万人要买房,而且新移民还在增加,难民潮每周还不断乘船而来(还有那些搭飞机来的),房子哪里来?

买房有二种,一种自住,那是没有风险的,总之,自己要住,横竖总要买,涨了,您也不可能卖(除非换房),跌了也跟您无关,只要按揭照付,早上出门,晚上回家,这是您的窝,看到附近邻居买卖房涨跌,终究也只是一个Reference,均与你不相干。直到您退休了,想搬到乡下去或回国养老,那时才会有一笔意外之财。

另一种是投资房,那可就不一样了,它是用来炒的,涨跌、回报都与您有关,但既然是“投资”就有风险,您在下手之前就要先评估,考虑风险是否自己可承受,但十几、二十年来,我所看到的炒房族,八、九成都是赚,亏钱的很少。不过,过去一向以来都是如此并不表示未来也一定如此,就如前面所述,完美风暴来临之前,你一定要做好准备,熬过这个大浪头,后面还是有利可图的。

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