拥有投资房的屋主小心：负扣税申报有新规矩 税局重点关注

澳洲每年约有170万名纳税人申报资产负扣税，因此，投资房成为税务局的关注焦点也就不足为奇了。去年，税务局宣布，本财年他们将把近10万名误报资产负扣税的出租房业主揪出来，因此，您很有必要了解一下常见的申报错误。

根据德勒（Deloitte）的研究报告，出租房业主常犯的错误多是由于弄不清何时可申报利息付款的资产负扣税。

德勒指出，可抵扣的程度取决于借贷数额，而非业主提供的抵押品价值。此外，如下情况的业主无法获得资产负扣税：如果Mike已经完全拥有一套房产，但他决定将老房子租出去，并用旧宅作抵押品，贷款购买新房。德勒称，用旧宅作抵押，贷款购买新屋，即便用作抵押品的老宅已经出租于人，但这种贷款仍属于私人用途，因此这份贷款的利息便没有扣税的资格。

关联或分割贷款（linked or split loans）也会制造税收混乱。这类贷款通常兼有私人和投资用途。德勒称，很多借贷机构会向客户推销这种贷款模式，声称他们不仅可因此更快地偿清房贷，而且，通过先清偿私人房贷，而让投资房贷积累利息的方式，业主还可获得更多的利息税扣税。但在现实生活中，或许并不是这么一回事。

德勒称，事实上有两套针对此类贷款利息的扣税体系，并且，新近的税收计算法（tax determination）针对的就是如何将税收法规中的反逃税条例（anti-avoidance provision）运用于上述违规者身上。

而兼具投资和私人用途的房贷，其利息必须分配得当，德勒如是告诫。比如说，如果一名业主原是以购买投资房的名义申请了一笔贷款，但之后又将其中一部分用于买车，或支付信用卡债，那么，这部分私人用途的贷款便无法获得税惠。

如果出租房产是联名（joint names）持有的，那么，房贷利息必须根据各自对于该房产的法定所有权合理分配。如果房产以低于市场租金水平的价格出租于家庭成员或朋友，那么，房贷利息也将根据上述二者的比例收取。

德勒称，另一个常见错误是将贷款还款作为利息扣税，申报税惠。在贷款还款中，利息部分的扣税是很有限的，除非这笔贷款是只还利息不还本金的贷款（interest-only loan）。自愿的预付款还款也没有资格申报扣税。