2011年10月6日星期四

本地澳媒评论:澳大利亚房产市场不会崩盘

据2011年10月6日本地澳媒评论,全球股市危机,商品价格大跌,加上美元受冲击,债务市场充满恐慌。如果一个房产经纪的终极幻想是“全球金融大决战”,那他很可能梦想成真。但很不幸,澳元居然史无前例地在经济前景不明朗之时,保持良好态势。击溃了这个幻想成真的可能性。

经管各大网站频繁地报导澳洲房市可能崩溃,但到目前为止,这个预言并未能实现。

必须承认的是,住房价格确实在下滑,如果经济持续失速,失业率上升,房价将继续下挫。但这都还不能够令房市崩溃。

RP Data-Riskmark 最新数据显示,首府城市的住房价格在全国基础上较去年同期水平,只下降了3.2%。而下跌的原因,主要是因为独立房屋价格下跌,跌幅约3.9%。而公寓房的价格基本没有变化。

在过去两年,除了珀斯,大部分首府城市房屋价格保持平稳或轻微下降至2009年的水平。而悉尼的房价更是特立独行,不降反升。在过去的1年,全澳房市下跌4%-7%的时候,悉尼的房价基本保持平稳。

外界喜欢把澳洲与美国的房市对比,以此推论澳洲房市走向。但不要忽略,美国的银行房贷是没有追索权的,而澳洲的房贷有追索权的。在美国,如果房市崩盘,人们可以把房子还给银行,然后拍拍手走人。所有损失都是银行独担。但澳洲的银行却可以一直追着你还债,直到你宣布破产。

这意味着,即使在极端的情况下,澳洲发生崩盘的情况可能性也比美国低。如果澳洲经济衰退,房市就会减少住房供应,从而降低对房价的压力。央行最近发布的消息称,澳洲新住房供应紧缺,从而使房价保持在较高的水平。这是最好的证明。

另外,澳洲现有住房的增长根本跟不上人口增长的步伐。特别是在过去十年,人口增长迅速,其增长速度在半个世纪以来首次超过住房增长量。

银行体系也是危机发生的关键。澳洲的四大银行与房市有着紧密的关联。但四大银行的借贷并没有大规模扩张的迹象。全球经济危机发生以后,人们开始变得谨慎。大部分澳洲人从爱花钱变成了喜欢储蓄。于是银行间不得不互相竞争,才能吸引人们借贷。虽然房贷部门是银行业务中少有的增长部门,但房贷业务量其实下降了5.8%,这是27年来最低的水平。

就算房贷部门在增长,澳洲抵押贷款所买的也多半是现有住房,而不是泡沫建筑。其它发达国家降低利息,可能会引起房市泡沫,但在澳洲这是利好房市的消息,因为人们还贷将变得更加轻松。

没有任何迹象表明,澳洲的房市存在崩盘危机。

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