2011年1月1日星期六

专家分析墨尔本房产增值潜力地区


墨尔本Metropole房产专家雅德尼(Michael Yardney)曾写过很多有关这个话题的书,例如《如何在业余时间投资百万房产》。他认为投资者首先必须要“入市”。雅德尼说:“如果想要壮大投资组合,必须通过资本增长或现金流巩固资产仓位(asset base)。我的策略就是追求高度的资本增值。”

在过去的18个月中,澳洲的资本增值幅度一直高于平均水平。但现在,资本增值幅度正放缓,而利息却看涨。雅德尼认为,“好钢要用在刀刃上”,当投资者资金有限,无法兼顾所有因素时,应该在某方面做出让步。土地面积可以让步,但地段一定要好。由于供需原理所致,某些地区的房市表现总是优于其他地区。他指出:“房产的确会增值,但不是每个地方的房产都会增值,我建议投资者物色那些可以对其进行翻新的老房子,而不是新建的高层公寓。”

《澳洲购房者》杂志的麦基(Karin Mackay)建议投资者选择在过去十年平均增值幅度达到10%的城区出手。他解释说:“我们认真看一下墨尔本房产的增值情况吧,如果过去十年里增值幅度未达到10%,那么这些城区以后实现10%增值的可能性也不大。资本增值可以增加财富,但却不能增加租房收入。”

麦基还为投资者划定了一些增值潜力十足的城区,例如Port Melbourne、 Elwood、Yarraville、Seddon、Brunswick、Northcote、Thornbury、Fairfield、 Alphington和North Melbourne。此外,他还推荐Altona(火车线路和滨水区中间地带)和Mornington地区(Nepean高速路和滨水区中间地带)的房产。

资产管理服务经理阿尔梅达(Phillip Almeida)则建议投资者考虑买进20万元到30万元的房产。阿尔梅达称:“关注那些有可用土地的二手房,我不建议买期房。资本增长和稳定的收入是投资时需要考虑的两个方面。在决定出手前,一定要弄明白两件事:出租前景如何?长期升值潜力在哪里?最好是寻找那种通过小装修就可增值的房产,而那些需要大动干戈进行结构装修的房产最好是敬而远之。

另外,若想申请到最划算的抵押贷款保险,相关预算得占购房总成本的20%;而且手头也要有5000元左右的机动资金,随时准备好为可能出现的开支买单。”阿尔梅达认为值得投资的地方有维州的Frankston和Geelong。

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