澳大利亚房市未来是涨是跌依然备受争论

澳大利亚房市究竟是否存在泡沫？未来是涨还是跌？这个争论已久的话题本周再次成为公众关注焦点，市场预期也出现较大分歧。

联邦银行试图证明澳洲房市的可承受性为全球最佳，仍是安全的投资选择；市场分析人士则对该数据提出质疑，直言澳洲房价与收入之比几为全球最高，并猜测澳央行的市场目标是让房价在5到10年内保持稳定。

联邦银行通过图表、数据和横向比较显示，澳洲的房价，或作为最主要衡量指标的房价收入比和世界其它类似国家比起来，仍然是合理的。

联邦银行证券部首席经济学家詹姆斯（Craig James）认为，澳洲房价的可承受性在过去五六年中实际上并无太大变化，“现在被破解的重大谜题之一就是，澳洲的房价并没有超出人们的购买能力，这也是得到澳央行认可的。”

按照联邦银行提供的数据，澳洲主要城市的房价收入比为5.6，全国为4.3，远远低于美国旧金山和纽约的7，新西兰奥克兰的6.7以及加拿大多伦多的9.3，因此，澳洲的房价收入横向来看仍然相当合理。

但从纵向看，这一指标比10年前高出了一倍多：90年代中期澳洲主要城市的住房均价仅为家庭年收入的3倍。詹姆斯对此的解释是，随着收入的提高，澳洲人有了多余的财富和更多的可支配收入，而大多数澳洲人选择了投资房产。

联邦银行的市场陈述受到许多分析人士的质疑。指出其作为澳洲最大的住房贷款银行，是房价上升的最大受益者，在数据引用和比较上都存在误导性，作为比较基准的房价收入比指标数据来源不一致。如果全部采用国际人口统计组织Demographia提供的指标，澳洲房价收入比几乎达到9，而不是报告中所称的5.6或4.3。

数据偏差首先来自收入的算法。摩根银行的全球战略分析师米纳克（Gerard Minack）指出，报告对澳洲采用了更广义的收入统计标准，包括养老金和估算租金，后者由于只是一个影子收入并不被其它国家接受，而国际机构的收入算法仅仅基于小时工资，因此所引用的房价收入比指标并没有可比性。

米纳克说，如果比较是基于同样的标准，“无论是广义的收入还是狭义的工资收入，得出的结论都是一样的，房价收入比在过去的15到20年中跃升了相当幅度。”而如果考虑到城市规模，调整后的指标得出的结论是“澳洲比英国、加拿大、新西兰和爱尔兰的房价要贵40%。”

另一个明显的问题是收入指标。Demographia房价收入比用的是剔除最高和最低值的中间收入，而联邦银行对澳洲采用的是包含了最富有家庭收入的平均收入，这无疑进一步降低了数据的可比性。一个不容忽视的事实是，几十年前悉尼一个普通家庭供房只需一个人全职工作，而现在需要两个人才能实现这一目标。

澳央行与联邦银行的测算方法基本相同，并由此得出澳洲房价与收入相比在过去五年基本稳定的类似结论。不过澳央行的图表显示，澳洲房价在上世纪90年代中到本世纪初不到10年的时间内翻了一倍。在米纳克看来，从央行当时的政策来看，90年代末到本世纪初的房价飙升已证明有泡沫成分，而泡沫仍需进一步消解。

就澳央行行当前的市场目标而言，米纳克表示，尽管央行在公开场合始终声称房市目前不存在泡沫，但极有可能采取政策使房价在5到10年的时间内保持稳定，直到收入逐渐赶上。“这是最好的策略，远远好于房价暴跌。”

房价稳定对于自住者来说无疑是最好的消息。在过去十年中，房产投资每年负收入的纳税人从50%上升到70%，也就是说，很多投资者目前只能通过抵税抵消一部份的投资损失，预期中的资本增值才是其真正受益所在。

尽管各方对房市预期不同，但有一点是共同的：只要失业率继续保持低位，澳洲房市不会出现美国式的大崩溃，这是因为澳洲人不到万不得已，不会赊本出售自己的物业。