墨尔本商业楼宇供不应求 房租上升

根据仲量行的数据显示，墨尔本城周边写字楼市场正面临供应量下降、租客需求上昇的困境，它可能导致空置率进一步下降，并抬高租金。

仲量行研究主管Andrew Ballantyne表示，根据历史基准估值，墨尔本城周边的大型资产似乎较为廉宜。未来12个月新办公室的需求可能增加，今年和明年维州经济有望增长3.4%至3.6%，维州商业发展需要更多的办公楼。

去年有创纪录高的新办公楼落成，但相比猛增的市场需求，供应仍远远落后。目前墨市在建的办公楼项目仅4个，总面积约为10,950平方米，仅占建筑总量的0.7%。

他指出："目前仍有大量的商业建筑正在等待审批，但它们不太可能在短期内建成，及时满足租户的需求。"

Andrew Ballantyne表示，"空置率已度过周期性高峰期，预计它将进一步收紧，至2010年底保持在10%以下，2010年底至2011年租赁优惠将有所减少，租金将进一步升高。

仲量行报吿显示，城周边写字楼市场的需求不受商业信心下降影响，今年第二季度市场吸纳了10,400平方米的城周边写字楼，到今年6月的一年之中的净吸收面积则为 61,000平方米，远高于10年均值：24,000平方米。今年将有16个项目落成，总面积达11.3万平方米，但仅1座3388平方米、位于墨尔本港 Bay Street的Bianca商住两用建筑是在上半年落成。另外，目前已经在建的办公楼仅有4座，这也説明未来办公楼供应可能萎缩。"这与金融机构不愿提供开发贷款有关，开发商被要求提前提供50%的贷款抵押。"

今年第二季度的其它亮点包括：空缺率下降至10.9%，较去年年底的周期性高点低了1.2%。有效房租增长2%，至每平米295元。买家的购房兴趣主要集中在低于3000万元的办公室。房租收益收紧，大约在8%至8.75%之间。

St Kilda Road的办公物业租约大多是低于1000平米方的，其中包括位于380 St Kilda Road的800平米建筑Mars。

Andrew Ballantyne指出，东部城周边的办公室空置率与其他地区存在天壤之别，比如东部城周边的平均空置率为1.6%，但Yarra的空置率约为18.3%。然而随着 Yarra地区新的租约的签定，这里的空置率也将大幅下跌。