2010年8月7日星期六

澳洲房产投资需要注意的十大要诀


冬去春来,房产销售热季即将来临,所以现在是回顾房产投资成功要诀的最佳时机。

1.从今天起,为买房存钱。改善现状的最佳时机就是现在。千万别错误地以为最佳时机永远在未来而不是现在。为了房子,从今天就开始存钱。

2.在选择房贷时,请务必货比三家。所有的金融机构在向顾客介绍贷款时,都会着重突出自己产品的优势,闭口不提竞争对手的产品优势。所以,在向金融顾问咨询意见时,请记得问同样的问题,并确保得到了自己满意的答案,方便对各家产品进行对比,最终找到最适合您、而且最划算的贷款。

3.地段至上原则。一般来说,城市中心方圆10至12公里以内的自住型房产在转手时的升值潜力最大,交通、生活设施(购物中心、学校等)齐全。

4.地段优势是变化不定的。像墨尔本这样的城市,城市中心的界限正渐渐模糊。无论是在 Box Hill 、Chadstone还是更远的Doreen,我们都能发现新的城市“中心”正在兴起。这类新的城市中心汇集了传统CBD优点。随着时间的流逝,像墨尔本或者是悉尼这样的大城市,将不存在单一城市中心的说法。聪明的投资者肯定能够在这种发展趋势中觅得商机。

5.买房就是在买时机。买房给您提供了一次累积资本的机会。随着时间的推移,现有的房子可能会渐渐贬值,但地段和地皮很有可能会大幅升值。人们往往对买房投资非常上心,因为我们买的不仅仅是房子那么简单,我们买的是一支潜力股,这就是房产投资的乐趣所在。

6.负回报投资型出租房是最好的选择。如果房产投资呈正回报,可征税收入增加,同时还得支付银行贷款。如果投资负回报,那么负扣税法可为您提供很多便利。总体而言,一笔好的房产投资价值在于房子下的地皮,而不是地皮上建着的房子。地皮价值越高,房产转手时赚的几率越大。但对租客而言,房子转手时的价值优势不是他们的首要考虑因素,房子的质量才是最重要的。地皮会逐渐升值,而上面的房子却会慢慢贬值。因为不是业主,所以租客不会在乎房子贬值。但投资者不一样,地皮值钱才是关键。所以一栋占地广、但住房质量较次(对投资者而言是个好机会)的房产只能产生负回报。另一方面,隔壁的一处房产,占地小,但住房质量上佳,其购买成本可能相对较低,而且一经出租马上能带来正回报,但这对投资者而言却不是一个好选择,因为转手时的升值空间很小。

7.千万别忘了投资型房产折旧。很多人错误地以为,只有在评估新屋时,估算师才有用。但事实上,老房子也可以折旧。一些房产估算公司的服务非常诱人,如果第一年的折旧费还不及估算费,那么他们将退还费用。

8. 卖房,一定要挑对时间。---这绝对是真理,很多人往往在春季卖房,因为这时的买家较多。但挑在春节卖房也有一个弊端,那就是卖家也很多。冬天卖房也是一样的道理:买家少,但跟你抢客的卖家也较少。应在最适合的时间卖房,只要避开大型活动,如橄榄球决赛,就不会有错。但春天的确是个卖房的好时节。

9. 校区房产很有可能就是你挖到的下一个金矿。因为教授某些特色科目,部分公立学校因此鹤立鸡群。墨尔本家喻户晓的公立中学有Balwyn 高中、 Camberwell 高中、Canterbury 女子中学、McKinnon 中学等。同样地,就小学而言, Camberwell 小学(法语项目独具特色)、Bayswater South 小学(德语项目独树一帜)也备受墨尔本人欢迎。为了能让孩子上名校,很多家长乐于多出点钱(有时候甚至是上万元)在这些名校附近置业。所以作为一个潜在卖家,常常登陆名校的网站,并查看您的物业是否在其招生片区内是非常值得的。这类信息在广告材料上经常见到。

10.一个好的地产经纪人不仅了解房产,也能掌握人的心理。在选择房产经纪人时,最好选择一个对房产所在地很熟悉的人,这样才能更好地推销房产。一个好的房产经纪人将设法挖掘出待售房子对于潜在买家的吸引力。当然,如果再加上前瞻性思维和地产人的直觉,一个好的中介就可以发现被别人所忽略的、隐藏在地域、房产或人际之间的机遇。好的地产经纪人,将时时关注本地区的发展变化,及时补充知识,只有这样才能为卖主抓住机遇,赢得买家的欢心。

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