澳大利亚房价10年后能涨多高？

THE average Melbourne home may cost more than $1 million by 2020. Real estate analysts predict the median price of a house will be $1,166,344.

今年早些时候，Metropole Properties的创始人亚德尼（Michael Yardney）预测说，到2020年，澳洲各州府城市中位房价将达到100万。这一看上去不可思议的论断曾在地产界引发一番争论。

澳洲房产监测机构APM经济学家贝尔（Matthew Bel）表示，这决不是一个可笑的臆测，根据经济数据分析这是完全有可能发生的，特别是在比较大的州府城市。

贝尔说：“如果悉尼的房价每年只涨5.5%，那么10年后，中间房价就会突破100万。在墨尔本，10年里房价也只需每年增长6.2%，就能使中间房价达到 100万。如果澳洲经济发展稳定，10年后若有哪个州府城市的中间房价低于100万，那倒是非常奇怪的事情。别忘了，如果收入和房价同步增长，负担能力不会有明显的变化。”他说从长期来看，房价增长的幅度应该与经济在同一水平上。房产价格增长可能在每年6%左右，这包括3.5%的国内生产总值和2.5%的通货膨胀率。

亚德尼表示，未来10年房价的走势将和过去10年差不多。因为其基本要素很相似。“在过去10年内我们有过经济衰退，有过 9.11事件；我们去参加战争；我们更换政府以及利率时高时低等；结果除了悉尼外，所有的州府城市的房价都翻番了。我认为在未来10年里同样的要素将继续推动房价上涨，所以到2020年底中间房价突破100万是非常可能的。”他说。

Wakelin物业咨询公司主管维克琳（Monique Wakelin）说，投资物业的价格增长通常是在通货膨胀率的基础上再加5%-7%，这就意味着在10年或更短的时间内，中间房价突破7位数大关是肯定的。

维克琳曾因对房价预测太乐观而被嘲笑过。她说：“7年前我为一些商业首脑人士做演讲，我说，5-10年内墨尔本市区的公寓房价将涨到50万元，而那时的价格是17.5万至25万元。我的话音刚落马上就引发一阵大笑，当时房间里有200人，没有一个不笑话我的。但事实上，价格涨得比我们预想得还要快。最近，那位主办人又给我打电话说，这一次我们谁也不敢再笑你了。”

维克琳表示：“现在我要说的是，目前墨尔本或悉尼市区50万的公寓，在7-10年内会涨到100万元。”

什么因素将房价推高？

决定房价的主要因素就是供给与需求的关系。Plan B Wealth房产咨询经理摩尔（Simon Moore）说，目前房地产市场供应不足的问题值得好好解决了，正是由于这个原因才使房价以超过通货膨胀率的速度增长。

“未来10年由新移民带来的需求会成为房价上涨的主要因素，如果人口增长的预期是正确的，从长期来看，房价会在需求的推动下不断上涨。”

亚德尼也同意这一说法，价格归根结底是供给与需求的关系，也就是为什么澳洲某些地区的房价会冲到7位数。亚德尼说：“澳洲有几百万公顷的土地是一钱不值的，没有人愿意住在澳洲的中部，没有人愿意住在沙漠，相反，靠近海边、靠近主要大城市的CBD、靠近公共交通和居民设施的地方总是供不应求。”

WBP Property的执行总裁帕布斯特（Pabst）认为，房价达到7位数是由很多因素造成的。他说：“我们现在的人口增长速度是几十年里最快的，这无疑会提升住房的需求，我们的城市规划也不可能一下子延伸得太远，这就使得土地相对短缺，也会把房价推高。另外从供给来看，建房的速度总是跟不上需要。”

什么因素将抑制房价上涨？

就像供给和需求能推动房价上涨一样，它们同样是抑制房价的因素，但前提是目前的供应和需求水平发生巨大的变化。

亚德尼认为，供给过多会使房价增长脱离现在的轨道，但在不远的将来不太容易看到这种景象出现。目前供应量严重不足，但在未来几年也不可能很快追上，因为盖房子不是一朝一夕的事情。

亚德尼还说，利率升高、经济衰退以及失业率上升等因素短期之内都会影响到房价。

信贷放宽近10年来也是推动房价上涨的因素，现在买房时申请贷款很容易，有的甚至可以100%贷款，但物业谘询经理摩尔说，这是不可能长久的，所以信贷紧缩将来可能会抑制房价上涨。“过去15年里物业市场的繁荣是由低利率、低贷款和价值比率等因素造成的，即使收入不满足条件的人也能申请到贷款，但这样宽松的政策不会持续下去，这将对房地产市场产生抑制作用。”

经济学家贝尔认为，负担能力会成为阻碍房价上涨的主要因素。“如果房价的增长速度快过收入，而且货币的成本、利率保持不变，那么相对来说人们就买不起房子。需求也许还在，但主要是针对能负担得起的房子，如果这部份房屋的供应没有上去的话，市场上的实际需求就降低了。”他说。

WBP Property的帕布斯特同意支付能力是个关键因素，他认为房价上涨的幅度可能超过收入，使得买房超出了很多人的能力范围，从而使价格增长放缓。他说： “一旦中间房价进入55万－60万的价格区间，支付能力就会成为市场的死穴，使得其增长停滞。同样的事情发生在2003年，儅悉尼的房价到达这一水平时，市场停止了，5年来价格没有发生明显变化。”

对投资者来说这意味着什么？

对投资者来说，把眼光放在现有的投资上，在靠近家的地方或者可控制的范围内选择投资物业比担心房价是否达到7位数要更现实。

摩尔说，“预测总是充满危险，也不可能完全准确。我会更关注每一套投资物业的个体表现，而不是市场总体的形势。”

投资者们应该记住，房价在未来10年内会翻番，并不意味着他们的投资房价值就一定会翻番。

Wakelin 物业谘询公司的维克琳说：“不同的物业类型与不同的地点，房价涨幅有很大区别，所以选对投资的地点将来才会受益。增长的比率从来都不是线型的，有时是跳跃型的，最近几年来差距开始加大，现在你要买投资房，都不说要买哪个区的，而是考虑到哪些街道才是投资的目标。”