澳央行加息难撼悉尼墨尔本房价涨势

House prices in key cities such as Melbourne and Sydney are set to rise in coming months, industry experts predict.

据2010年4月7日《悉尼晨锋报》报道，本周二澳央行再次加息25基点，将官方现金利率提高至4.25%；尽管有担心不断上涨的利率将影响房价，但未来数月悉尼和墨尔本的房价将不受加息影响继续上涨。

澳洲开发商表示，未来买家将被迫支付更多的钱来买房，因为尽管需求上升，供给却不断减少。全澳项目市场推广集团MLG的研究表明，今年十分有限的住房供给抬高了房价，特别是在悉尼。新建住房的短缺已经到了十分危险的程度，许多开发商因无房可建而倒闭或被迫迁往他州发展。

新州MLG经理弗里曼（Chris Freeman）说，悉尼房产市场比起人口增长来说，供给严重不足，因此今年悉尼房价涨幅必将领涨全澳。“如果你关注人口增长与新房供应的关系就会知道，全澳都处于供给不足的状态。这是一个全澳普遍的现象，但是在新州尤为明显，营建许可的数量甚至比20年前还少，而人口增长率却是20年前的1.3倍。”弗里曼说，“当前营建许可的数量只是20年来平均需求的40%多一点，这意味着人口每增加4人，只有1个对应的营建许可。”在维州，这个比率是每2.3个新增人口对应1.5个营建许可。

弗里曼说，供应压力促使悉尼房价在上季度有强劲增长，但是由于统计滞后的原因还没有完全反映出来。“我们在悉尼的预售项目有十分强烈的需求，而我们经手销出的转卖房，其资本增值也远高于统计数字。”弗里曼承认，首置业者负担不起买房确实是个问题，但首置业者毕竟只代表14%的买家。“只要投资者能得到明显的回报，房价就只会上涨，今年新州投资者贷款金额增加了30%，这个趋势还会继续下去。”MLG预计，跨州和来自海外的、手中持有巨额现金的投资者将带来更多的房价上涨压力。

住房短缺才是关键

尽管澳央行正在寻求更多的加息来抑制房市过热，但房产中介商们却表示，澳洲房市发热的原因根本不是低利率，而是严重的土地和住房短缺。加息虽然会让一部分买家感到肉痛，但却很难动摇大多数买家置业的决心。住房短缺意味着人们只会加快“抢房”的步伐。

新州房产协会的斯图尔特（Wayne Stewart）认为，加息不可能消除房市泡沫，“因为房价是由供求关系决定的，而不是利率决定的。我们最大的问题就是住房短缺，这绝对是个社会危机。当人们想买房的时候，我们没有释放出足够的土地来建新房，而这导致了价格上涨。”

斯图尔特表示，利率上涨会令那些已经背负巨额房贷的人非常辛苦。“我们会看到悲哀的案例出现，一些人简直没法糊口，我们会看到丧失赎回权而被强行拍卖的房屋越来越多。”斯图尔特警告潜在的买家：在买房前仔细考虑一下过去几个月以来澳央行加息的情况，不要带着自负的心理进入房市，一定要考虑将来是否有能力负担房贷。

代表开发商和金融业者利益的澳洲城市发展委员会（Urban Taskforce Australia）表示，加息或许会消除部分需求，但供应问题仍然存在。“当问题的根源是住房短缺的时候，澳央行不该靠加息来调控房价。”