前天有一篇文章叫《
真的会有国内人士趁低价抄底澳洲楼市吗？》。
据中新网
2009年3月13日报道，北京启动的国内首个赴美购房团进军美国楼市的声浪还未平息，浙江的富商们已在准备下月赴澳大利亚购置房产。
同样是抄底，后者相当低调，且更为务实。
这是今年出发的首个浙江海外购房团，一行十五六人，其中宁波人占到了三分之一，以企业高管为主。
去年下半年以来，几个兼有商务考察、购房需求的浙江赴澳考察团已经成行，而今随着澳元汇率进入历史低谷期，澳洲成为浙江人海外购房的首选地。
受到关注的还有加拿大、美国、新加坡等地的地产……海外购房方兴未艾。记者吴双颖
A、事件 澳元贬值
购房团到澳洲拣“便宜货”
去年下半年以来，美元对人民币的汇率相对坚挺地维持在6.8左右，而澳元对人民币汇率却从最高时期的6.8、6.9跌至4.4，最高跌幅达36%左右。哪边的楼市更适合中国人抄底？答案不言而喻。
“今年的首批赴澳购房团一行十五六人，其中宁波人占到了三分之一。这个团原定3月底成行，现在因为其中两个客户的生意原因，临时延后至4月中上旬了”，澳大利亚瑞亚国际地产顾问公司浙江区的负责人张凡说。
作为澳星集团的子公司，澳大利亚瑞亚国际地产顾问公司以前成功组织了几个赴澳购房考察团。
哪些人参加了这个团？大多数都是企业家，有杭州、宁波、温州等地的私营企业主以及企业高管。购房人的目的并非全是炒房。熟悉情况的张凡说，有些人是为了方便子女留学而“买房代租”，有些人则是为以后移民做准备，炒房客大概占到三成。
目的不一样，买的房产类型也有差别。想自住的人，一般倾向于买别墅，而有着投资需求的客户大多会购买位于城市中心的公寓楼。
赴澳团的一位宁波籍成员徐先生说，他冲着房价低到澳洲“捡便宜货”，现在已是胸有成竹。购买墨尔本市中心(市中心占地很小)地段很好的公寓，现在每平 米价格为25000元~30000元人民币，而且还是按照实用面积结算，比较划算，出租的话每年回报率达到6%-7%。“我们这边的海景花园也要卖3万多 一平米，一对比，那边的房价优势就体现出来了。”
B、现象 看中低房价、永久产权
海外购房，浙江富商频频出手
最近，宁波某大型公司的董事乔先生打算再去澳洲买一套房子用于投资。
前年，乔先生的女儿到澳洲留学，他想反正以后夫妻两个也要去澳洲，就花几十万澳元买了一套花园洋房。
如今，乔先生又心动了。澳元汇率跌了36%，这就相当于同样一套房子，即使房价本身不跌，现在买相比去年上半年买，价格打了6.5折。
“墨尔本房价普遍比悉尼便宜30%。我打听过了，在澳洲墨尔本，一套200—250平米的别墅，中等价位现在只要150万元人民币左右。150万在宁 波也买不到像样的豪宅，怎么想都觉得不亏”。而买公寓用于出租，在他看来也是个好选择，目前租金年回报率大概为6%-7%。“目前澳洲房屋的空置率是历史 低点，房租相对较高，根本不接受短租客户。”
去澳洲、加拿大购房，浙江区域是从前年开始的，去年下半年热了起来。澳大利亚瑞亚国际地产顾问公司提供的数据显示，有近百客户通过瑞亚在澳洲购房，其 中宁波人占到了1/3。新通国际宁波分公司移民部经理余红说，去年下半年至今，已有十多位宁波人在海外购房，其中炒房的人占到了三成。海外投资地点的选 择，最热门的是澳洲，其次是加拿大、新加坡。
瑞亚、新通、环宇等海外投资服务机构的人透露，现在去澳洲炒房的浙江人，除了去抄底外，很多人也看重境外房产的永久产权。业主拥有该地块的永久使用权限，其房屋价值会由于土地的增值而增值。还有一点让人放心，房子无遗产税，而且购房照样可以贷款。
C、比较 海外买房与国内买房大不同
除了请律师还得懂得管理房产
记者联系上了前年在澳大利亚购买了别墅的林女士。
在海外买房和在国内买房，有什么不同呢？林女士说，在海外买房，必须要倚重律师，另外购房之后，中国人得学会怎么管理房产。
买房若没有律师这个助手的帮忙，简直是寸步难行。
在澳洲买房与国内有所不同,有些人买房是先买土地再请建筑商造房,那么律师在买地的时候就该介入了，办理土地登记、住房按揭贷款等等。律师还要协助建 筑商向墨尔本政府提供规划、住宅设计等材料审核,然后再动工,这中间律师会参与监管工程款，最后还要帮购买人做房产证等。
“在澳大利亚买房，买家签订正式合同后，首付款打入买家指定的律师信托账户，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证、合格 证全部办理完毕，开发商才能拿到房款。境外房地产买卖的法律体系相对完善，政府完全保护购房者的资金安全，这一点我还是蛮放心的，而且澳洲的律师和验房师 都是有执照的第三方，一旦这些人出现偏袒或欺瞒，国家有非常严厉的惩罚制度，会影响他们的一生。”在澳大利亚居住了3年多的张凡说。
根据律师事务所收费标准，一般在海外签订购房合同，律师费用大概为1500澳元。
收房之后还得学会怎样管理房产，如若自己不懂或无暇顾及，可选择有信誉的中介服务机构帮助自己管理房产。
林女士的朋友就是因为用国内的老方式管理房产，差点被罚了钱———“她没请服务机构代为管理房产的时候，居所周边的清洁卫生很差，收到了市政部门的警 告。后来，去了解才知道，管理海外的房产,其实有很多学问,比如说自家花园里的草超过了规定的长度,也会被警告，另外未及时缴纳水电煤气费用,未及时归还 按揭贷款，这样也会产生困扰。”由此可见，澳洲完善的法律法规，对整体的生活品质和自然环境起着重要的保护作用。
D、房价 澳洲走强，东南亚走弱
由于一些客户经常会来提问，宁波某大银行的资深理财经理陈宇(化名)现在比较关注海外地产的现状。陈宇的理财客户中，已有6个分别在澳大利亚、加拿大购房。
有海外投资意向的购房者对人民币汇率的变化是非常敏感的。陈宇认为，今年海外购房比去年热的原因除了金融危机影响各国房地产市场价格有不同幅度的下跌之外，另一部分原因是“大家判断人民币升值空间已不大”。
根据美国商务部经济分析局不久前公布的资料，美国2008年的房产价格比去年下跌了23.63%，差不多回归到2004年时的水平，一些热门城市如洛 杉矶、迈阿密、拉斯维加斯、凤凰城的房地产价格下跌幅度都超过平均值。去年9月和10月，澳大利亚储备银行连续两次降息，澳元大幅贬值，目前对人民币汇率 已跌至4.52左右，跌幅超过30%。
“这相当于同样一套房子，即使房价本身不跌，现在买相比3个月前买价格就打了7折。”一位中介业内人士表示，受到澳大利亚、美国等国家房价下跌以及汇 率变化的影响，东南亚一带的房地产市场需求被分流。“去年公司曾有意拓展东南亚一带的房地产项目代理业务，但今年这已经不是主要业务，不能独立成立一个部 门了。”他透露说，现在业务虽然仍然在做，但发展远不如预期那样好。
E、提醒 异国置业也有风险
要关注各种税费多算算成本
对于一些投资者将眼光转向海外地产，新通出入境服务有限公司的王峥表示了认可，“把全部鸡蛋放在一个篮子里的传统单一资产保值方式越来越行不通，多样化的投资方式更适应今后的全球化经济发展趋势，浙江的企业家们又走出了敢为人先的一步。”
机会归机会，海外购房还是存在风险的，投资者要引起重视。
新通国际宁波分公司的一个客户去年六七月时在澳洲买房，四五百平米的别墅花了400多万人民币，现在那套别墅只值200多万了。虽然现在澳元的汇率处于低位，但是接下来澳元汇率波动仍是房产投资潜在的风险因素。
此外，还要考虑涉及房地产转让的政策风险。比如除征收房地产保有税外，当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数海外国家要对转让收益即增值部分课税。在悉尼，购房者首次购房时须缴约20种不同的税费。
要学会精确计算成本，更要准确估算投资收益率。欧、美、澳的房地产投资成本其实分为起始成本和持有成本两部分，尤其在持有物业后，即买完楼盘后，税费 成本会相当高———例如在美国投资房地产，物业持有成本高达70%，而起始成本仅30%。另外，异国置业时，还应考虑交通成本、人力成本、交际成本等等。
异国置业，如何做到顺利、省心？新通国际宁波分公司移民部经理余红说，海外房产投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，“对完全不熟悉的市场投资，最好是寻找规模大、信誉好的专业机构提供帮助”。
