房市预测:墨尔本公寓住宅紧缺 租金将增长

根据行业分析和经济预测公司BIS Shrapnel9月25日发布的数据，此次金融危机为墨尔本市中心的公寓楼增值提供了机会。该公司指出低的贷款利息和非常低的出租空置率都会推动公寓租金的提高和更高的投资回报率，这会使得投资者从2009年底开始蜂拥而至。

从BIS Shrapel刚刚发布的2009-2016墨尔本中心区公寓报告，可以看出从2008年起急降到低于6%的贷款利息大大的缩小了租金和还贷资金之间的差距，这就为投资者提供了入市的最大动力。

BIS Shrapel的高级项目经理Angie Zigomanis同时在报告中指出墨尔本市中心出租公寓的紧缺是近10年以来所未见过的。墨尔本的公寓在本世纪初经历了公寓的过度修建，至2006年供求达到平衡，此后市中心的出租房一直呈现供不应求的趋势。现在市中心公寓的出租房空置率一直在1%左右，这使得在过去的3年里，市中心的公寓供不应求，租金每年都都以10%左右的增幅飙升，这为投资者带来了空前的收益。

“除了这些因素之外，房价的涨价和建筑工程的修建都被推迟了”Angie Zigomanis指出，“很多投资者现在都在观望而不敢从新进入市场。澳洲房价自2008年开始降低以来，到2009年保持稳定，我们相信房价已经跌倒了最低点，投资者应该有信心相信房产的升值很快就会来到。”

此外，BIS Shrapel预测出租房的租金会继续的强劲增长。新公寓的建设速度从05/06年度的每年4000套的高峰跌至07/08年度的低于1000套。此次金融危机限制了开发商所能借贷的资金，使得他们不可能在很短的时间内开始新的公寓项目，这会导致公寓出租房的数量更加低于需求。BIS Shrapel预测墨尔本从现在起到10/11年度每年平均会有1500套公寓被新建起来。这一数字远远低于之前10年的每年2650套的平均值。这会保证租金每年以5-10%的比例增长。

BIS Shrapel相信投资者的需求和相呼应的公寓预售会一直保持良好的态势。精明的，追求高投资回报率的投资者将会领导这次市场的转向。当经济的前景变得越来越好，投资者的需求将会在2010年达到高峰，这会为2011年的房产迅速增值储备足够的推动力。

当投资者注意到在此后的2，3年里房价开始逐渐增高，他们对于投资房的需求会持续的增加。BIS Shrapel预测墨尔本的公寓在今后几年将会平稳的增长。现在市场的冷淡以及需要一定时间让投资者从新入市，房产的增值不会在很短的时间里看出来，不过这种增长会逐渐的开始，提速，最终得到良好的房产增值率。

和过去几年不同，这次将会是公寓投资房来推动增值，这主要是因为持续增长的租金和低的房屋贷款利率会促使投资者对于公寓投资房进行追捧。不过高价位公寓的大幅增值将会是在这次升值的末尾几年。高端房地产市场的高价位公寓一直是很多子女离开家之后的父母所喜欢购买的。他们往往会卖掉他们的大房子，然后搬入小一点的住宅。这些人的需求会在这次增值的末期累计到最高点，当他们完全有信心可以用最好的的价位卖掉自己的大房子的时候，而此时是房产增值的后期。

到2016年的6月，BIS Shrapel预估墨尔本中心区的公寓数量将会接近68，000左右，也就是说在今后的7年里，平均每年将会有2，600套公寓被新建起来，这个数字非常接近此前10年的平均值。