澳洲房产投资低风险高回报

来源：澳新银行ANZ年度地产市场展望

这是我给明天出版的《墨尔本日报》撰写的专栏文章。

与股票等其他投资工具相比，澳洲房产投资的回报到底如何呢？

墨尔本大报《时代报》（The Age）有一篇分析报道指，长期而言，与其它投资工具相比，在澳洲投资房地产真正是低风险高回报。

澳新银行ANZ年度地产市场展望阐述论证了这一观点。

从图中可以看出，将风险高低的因素考虑在内，象股票等资本市场的收益回报率远远低于房产市场，更何况，这张示意图的截止日还是2007年底股票市场阶段顶峰的时候，从2008年初开始，澳洲股市已经暴跌了45％。相比之下，即使是在悉尼疲弱的楼市，平均房价也仅仅跌去4％，如果除去悉尼排名前20%最昂贵的城区，房价的跌幅就更小了，50万澳元以下中低价位房产价格甚至还录得上升。

2009年4月底最新一期的《商业评论周刊》封面文章就详细列出了房产投资与股票、外汇等投资项目的差别，指出房地产投资是相对最安全的，能够将风险和收益达至一个很好的平衡。

当然，投资任何资产既有风险也会有收益。虽然股票市场比房地产市场下跌得更快，它也会以较快的速度反弹。有一句话叫做“股市是国民经济的晴雨表”，股票市场会比经济复苏更超前。但此次金融危机席卷全球，澳洲人更加关注的是他们所承担的风险。与一年多前相比，如今多数澳洲民衆更加清楚自己比较愿意去承担的风险到底有多高。他们必须将股票市场的潜在收益与房产投资的安全性进行平衡。

而且，澳洲房产市场在一些最基础的方面和美国等国家有所不同。在澳洲使用浮动房贷利率的民众比例较大。澳洲也不像美国拥有大型的次级房贷市场。再加上目前澳洲的房屋供应处于紧缩状态，而美国则是兴建了太多的房屋，房产供大于求，为了出售积压的存货，只能被迫降价出售，从而使房产市场出现低迷；而澳洲的情况则相反，本地没有大量兴建房屋，澳洲的房屋数量依然远远不够，供不应求。

4月18日的《太阳先驱报》（Herald Sun）比较了几栋普通房屋二十年来的房价走势，指出如果从中长綫的来看，房价趋势只有一个：上涨。

南墨尔本一栋非常普通的小木屋在过去的22年里，价格暴涨了100倍。1986年，该房以$59,000元成交，这位买傢当初一定也觉得买贵了。3年后这个房子转手就已翻番到$138,000元。1995年屋主卖房时亏损了$13,000元。此后的几次成交屋主都有收获，最后一次是在2004年以$550,000元成交。

当然，二十年前的$59,000元确实是很大一笔钱，但现在看来已经不算什么。同样，再过二十年我们回头看看，一定会发现当下买入的房产实在是太便宜了。

Fletchers地产公司老板Tim Fletcher表示，长线而言，地产投资可以击败所有其他投资品种。目前是十年来在墨尔本购房自住和投资的最好时机。一般来说，冬天是屋主卖房最好时候，而对买家来说，春季则比较好，因为上市房産比较多，挑选的余地也比较大。他对墨尔本楼市的未来充满信心。

维州地产协会的统计数据显示，墨尔本中位房价在过去15年里共有12年录得上升，其中有6年的平均年增幅超过10％。比如东区Mitcham，虽然去年涨幅只有0.2％，但过去两年的涨幅达到27％；豪宅区Kew虽然在去年房价下跌了4％，但过去两年的升幅仍高达41％。

一栋位于Box Hill的Victoria Street 12号的木板房2000年6月3日以$288,500元成交，到了2009年3月21日，该房以$680,000元的高价售出。■