澳洲地产投资：财务自由的必由之路（一）

作者简介：作者1996年从中国来到澳洲留学，1998年开始从事IT工作。2001年开始投资房地产，在短短的７年内，他已经拥有近二十套投资房。他的房产分布于墨尔本的Kew、Box Hill、Brunswick、Ivanhoe等社区，价值近千万。

１、序言

拥有一套自己的住房一直是澳洲人的梦想。大多数澳洲人会在35岁时买自己的自住房，计划贷款30年在自己退休前还完贷款，完全拥有自住房。在他们买房后的第７年，他们惊喜的发现他们住房的价格已经翻了一番。他们的工资收入也相应涨出一大块。他们很自信的卖掉现有住房，再买一套更好的区中更大的房子。７年后，他们会再换一套更好、更贵的住房。这就是澳洲典型的中产家庭。他们有一套自住房，一份稳定的收入，每年旅游度假一次，银行没什么存款。

在澳洲还有一小部分人，他们与上面提到的澳洲人没有太大不同，只是他们稍为懒一点、“傻一点”、运气好一点。一到财务年度末，大家都忙于报税。他们懒得自己报税，也懒得找一个最便宜的会计师报税，而是找一个方便的、信任的会计师报税。这个会计师可能会对他们说：你交的税太高了，买个投资房，省一点税吧。会计师的建议在税法上被称为负退税 (NEGATIVE GEARING)。大概的意思就是：你的投资房的收入小于维持投资房的开销（包括贷款利息、房屋折旧、物业费等等），你的损失可以抵税。

例如：你的年收入是80000，你在投资房上的损失是10000，那么你的应纳税年收入是80000－10000=70000。对于聪明人来说这个建议馊得不能再馊。为什么自己为了少交4500的税而损失10000？对于某些“傻”人来说这个建议太好了：世上哪有这样的政府，当你投资损失了10000时，我替你补上4500。于是他们就去买投资房，他们也懒得去听什么房地产讲座，就在自家附近买了一个投资房。过了几年，房租涨了不少，能自己养自己了。他的会计师又会提醒他再去买一套投资房。就这样几十年下来，当他们退休时，他们手上有十来套投资房，然后卖掉两套还完贷款，手上还有几套投资房，这几套投资房的房租足够养老。
２、你真的想富有吗?

当我问你：你真的想富有吗？很多人会毫不犹豫的说：当然哪。可实际上富有和有钱是两码事。富有是一种为人，是长久的，而有钱是一种占有，是暂时的。很多买彩票得中的人，只是有很多钱的穷人。调查发现95％的中彩人5年以后又回到他们以前的财务状况，有的甚至更差。为什么？因为他们的为人没有变，他们做的事没有变，结果当然会是一样的。然而，富有的人刚好相反，他们有时会破产，但很快会东山再起。看来富有不光是拚命挣钱、捞钱，而是一种为人、一种选择。

你真的想富有吗？要知道富有与舒适是不同的。追求舒适的人是很难富有的。追求舒适的人总是躲在自己的舒服圈中，不愿意采取应该采取的行动，不愿意承担应该承担的风险。要知道没有行动是没有结果的。

与富有一样，财务自由也是一个被误解的概念。很多人认为财务自由是拥有很多钱，想怎么花就怎么花。如果真是这样的话，很难有人能做到。为什么呢？其一：人的欲望是无止境的，笔者刚到澳洲时，靠奖学金生活，每年15000，生活得不错，还有节余。毕业工作后，年薪40000，也没觉得生活好到那里去。又过了几年，年薪80000，还觉得一般，也没什么节余。有道是：由简入丰易，由丰入简难；其二：通货膨胀，想当初，万元户是先富起来的少数人，当时想，这辈子能有十万足矣，现在看来当时是多么幼稚啊；其三：不能克制自己的人，很难挣到很多钱，即使挣到也很难存得住。

到底什么是财务自由呢？实际上很简单：永续收入大于你的开销。什么是永续收入呢？永续收入就是当你不工作时你的收入还源源不断流入你的账户。财务自由听起来容易做起来难。难就难在只靠打工、做生意永远达不到财务自由。只有投资才有可能。

３、投资工具的比较

说起投资，不外乎股票、房地产、存款和基金。基金的投资也是买股票、房地产和存款，基金是各种投资的组合，它的回报也只能是个平均数，比自己操作更稳。存款也可以排出在外，因为存款是一个效率低下的选择，扣除利息所得税，减去通货膨胀，所剩无几，有时甚至是负数。所以说穷人向银行存钱，富人向银行借钱。

那么股票和房地产到底谁好呢？纵说纷纭。有时候股票涨得好一点，有时候房地产涨得好一点，长期来看都大概每年上涨10％左右。不一样的地方就是股票的起伏大一些，房地产的起伏小一些。不要小看这一点不一样，这一点不一样创造出的策略大相迳庭。一般人买股票是很少贷款，一是因为股票上下起伏太大，贷款风险太高；二是因为银行限制，贷款比例低；其三，当股票跌到一定价位时，银行会收回贷款或强制平仓（margin call)。房地产就不一样，大部分人买房子多会贷款，贷款的比例还很高，银行一旦把钱贷给你，只要你能付月供，银行是不会因为房价往下跌而收回贷款的。

比较投资的好坏最重要的指标是资本的回报率。让我们来比较一下股票和房地产的回报率：假如股票和房地产的年增长率都是10％，股息回报是5％，房租回报也是 5％，如果我们有10万圆，投资股票的回报率是15％；如果我们用10万买房子我们可以贷款40万，买一个50万的房子，假如贷款的利息为9％，我们的投资回报为50＊15％－40＊9％=3.9万，回报率高达39％。这就是杠杆的威力。

有人说股票流动性好，容易兑现，房子很难卖掉。实际上房子的流动性也不错，当房价上涨后，你不需要卖掉房子也能通过再贷款的方式支配房价上涨的部分。例如：你买了一套30万的房子，贷款24万，几年以后涨到 60万，这时你可以向银行贷到48万，多出的24万你可以自由支配。

也有人说股票可以进行投资组合，房地产很难。所谓的投资组合是将投资分散，唯一的功能就是减小波动，你再怎么组合也没有基金更分散。基金的稳定性也不如房地产。

还有人说股票的交易成本低，房地产的高。不错，正是因为房地产的交易成本高，大家才会尽量减少炒作，才有可能享受澳洲特有的税务优惠：持有资产超过12个月，财产增值税减半。

不仅如此，房地产还有它不可比拟的优点。第一，他是生活必需品，它的刚性需求是价格坚挺的保障；第二，房地产看得见，摸得着，买了它心里踏实；第三，永久产权；第四，自己说了算，想怎么装修就怎么装修，可控性强。所以说，房地产是长线投资的首选。

４、澳洲的房地产及将来发展趋势

澳洲是一个幸运的国家，物产丰盛，气候宜人，环境优良，民风友善，而且还没有大的自然灾害。住在澳洲的人也非常的幸运，特别是住在墨尔本的人就更加幸运了。墨尔本是一个最适合人类居住的城市之一，每年移民定居与此的人逐年递增。

墨尔本的房价也和墨尔本的人口一样逐年递增，图一即为澳洲统计局公布的墨尔本1975至2008年间的房屋加权平均价。从这些数据中，我们可以看到这么几点：房价要么上涨，要么持平，基本不跌；房价从1975年的$27734到2008年的$463488，33年间涨了16.7倍，平均每年上涨9％。在计算房地产多少年翻一番时有一个72法则，即用72除以每年上涨的百分数，所得余数即是翻一番所需年数。墨尔本的房价平均每年上涨9％，所以72除以9得 8，墨尔本的房价8年翻一番。图二为每年上涨9％的理想曲线与实际曲线的比较，从图中我们可以看到当实际房价偏离理想曲线时都会回归。这就是墨尔本房地产的历史。

图一

图二

投资决策与生意决策过程是不一样，生意决策看得是今后一两年是否能赚钱，投资决策是看今后十年、二十年是否能赚钱。如何知道今后十年、二十年是否能赚钱呢？唯一的方法就是看它过去十年、二十年的历史。如果你问我明年墨尔本的房价是多少，我不知道，但是我可以告诉你８年后墨尔本的房价大约是90万，16年后墨尔本的房价大约是180万。以前，别人这么告诉我，我也不相信，但看看墨尔本过去30年、50年、100年的房价历史，然后想想这100年什么事没发生过，战争、经济危机、经济衰退、高通涨、高利率如此等等，7至10年房价翻一番的规律从未中断。今后10年、20年、50年我也没发现有什么东西能中断这个规律。如此说来，成为百万富翁也不是什么难事，只要你能活得够长。

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